O Superior Tribunal de Justiça proferiu recentemente uma sentença em desacordo com a obrigatoriedade do proprietário de unidade em loteamento fechado do Rio de Janeiro de pagar o rateio mensal das despesas.
Entretanto, o motivo para que a sentença fosse proferida é que o fundamento jurídico utilizado pela associação gestora deste loteamento fechado para efetuar a cobrança foi equivocado.
Antes de entrarmos no mérito da questão, vale lembrar que os loteamentos fechados não são condomínios de direito. Não são constituídos sob a égide da lei 4591 de 16 de dezembro de 1964, norma jurídica que, em conjunto com o Código Civil, dita as regras a serem seguidas pelos condomínios e incorporações imobiliárias.
Os empreendimentos citados (loteamentos fechados) são o que a doutrina moderna convencionou chamar de condomínios de fato ou condomínios atípicos, disciplinados pelo decreto-lei 58, de 10 de dezembro de 1937, e, posteriormente regulamentados pela lei 6.766, de 19 de dezembro de 1979, ou seja, a Lei do Parcelamento do Solo em conjunto com a legislação municipal que autoriza o fechamento do perímetro e o controle de acesso ao loteamento.
A diferença básica entre ambos é que nos condomínios atípicos ou loteamentos fechados não existe a fração ideal, nem a área comum da forma como existe nos condomínios de direito (edilício) - nos prédios e numa minoria de condomínios de casas.
Já a semelhança marcante, ou até a mais importante, é que em ambos os casos os moradores se reúnem em assembléia para aprovar e ratear as despesas referentes ao bem comum da comunidade que vive em ambas as formas de empreendimentos imobiliários.
Assim, a obrigatoriedade do pagamento do rateio mensal não advém do fato do empreendimento ser condomínio de direito ou de fato, ser loteamento fechado ou aberto, e sim do fato de que esse rateio traz benefícios a todos aqueles que moram, ou têm sua pro-priedade onde atua a associação que adminis-tra a quantia rateada.
Esse rateio, em sua grande maioria, é destinado ao pagamento de serviços prestados pela associação que administra o loteamento, tais quais como segurança, manutenção de ruas, limpeza, manutenção das áreas de lazer, preservação do meio ambiente, entre outros.
Tais serviços são absolutamente indivisíveis, porquanto prestados para toda a comunidade compreendida pela associação, beneficiando a todos os proprietários indistintamente. Todos os imóveis, por estarem inseridos e usufruírem a infra-estrutura proporcionada, experimentam sensível valorização imobiliária, além é claro da melhoria da qualidade de vida daqueles que ali moram.
Foi exatamente por não terem sido inseridos como fundamento jurídico da cobrança os argumentos expostos e, ao contrário, ter se alegado que, possui a mesma infra-estrutura de um condomínio edilício, é que a sentença foi proferida de forma contrária aos interesses do loteamento. A associação tentou equiparar-se a um condomínio edilício, o que sabemos que não é possível.
Assim, antes de tomar qualquer providência ou fazer qualquer tipo de análise, devemos estudar e conhecer a fundo o assunto para não prejudicar toda uma comunidade que luta para garantir a sua qualidade de vida. As associações podem e devem continuar a exigir seja de forma extrajudicial ou judicial que todos aqueles que se beneficiam dos serviços prestado paguem a sua cota parte.
Silvio Cabral Filho é advogado e presidente da ASCONHSP (Associação dos Condomínios Horizontais, Urbanísticos e Loteamentos Fechados do Estado de São Paulo)
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http://www.revistaresidenciais.com.br/det_materia.asp?id=481&ids=70
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