Deputado Geraldo Cruz propõe Lei para resolver impasse dos loteamentos fechados

O Deputado Geraldo Cruz, com a assessoria de Dr. Silvio Cabral, apresentou o Projeto de Lei (PL) 891/2015 que regulamenta loteamentos para fins urbanos com controle de acesso. O projeto pretende acabar com o impasse sofrido por milhares de moradores desse tipo de habitação há muitos anos.

Segundo Geraldo Cruz, o Projeto surgiu a partir do diálogo com a sociedade civil, em especial a Associação dos Condomínios Horizontais, Urbanísticos e Loteamentos Fechados do Estado de São Paulo. “Temos recebido consultas de associações gestoras de loteamentos com controle de acesso, de prefeituras e mesmo de Câmaras Municipais em todo estado de São Paulo. Com o projeto pretendemos regulamentar de uma vez por todas o controle de acesso nos Loteamentos”, justificou o deputado.

Normalmente estes locais de moradia são estruturados como qualquer loteamento aberto e posteriormente, por meio de autorização de uma lei municipal, têm o seu perímetro fechado, e, conseqüentemente, o acesso ao seu interior passa a ser controlado. Desta forma, o texto do PL deixa clara a intenção de respeitar as leis municipais que autorizam a existência destes empreendimentos sem ao mesmo tempo sobrepor-se à Lei 6.766/79 de Parcelamento do Solo.

Para o deputado, o PL pode ainda significar economia para os cofres públicos municipais uma vez que os custos com manutenção e segurança na parte interna destes empreendimentos ficariam a cargo dos próprios moradores.

O que diferencia os condomínios propriamente ditos dos loteamentos com controle de acesso é basicamente a área comum, compartilhada pelos moradores que, neste último caso, pertence ao poder municipal. Para resolver o impasse do acesso universal, Geraldo Cruz propõe a visita assistida. “Nossa proposta não fere o direito de ir e vir, já que o acesso a estes loteamentos pode ser controlado, mas não impedido”, concluiu​

Como combater os juros abusivos nos financiamentos de veículos

Anualmente milhões de brasileiros adquirem diverso tipos  veículos, entre eles automóveis, caminhões e máquinas agrícolas, através dos facilitados contratos financiamentos, leasing entre outros, oferecidos pelas mais diversas instituições financeiras.

Se valendo da fragilidade e hipossuficiência dos consumidores, essas instituições financeiras abusam do seu poder econômico e de forma sorrateira utilizam a chamada “Tabela Price” para amortização do empréstimo ou financiamento. Porém conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ) entre outros tribunais, a utilização da “Tabela Price”  é ilegal, pois são aplicados “juros sobre juros”, o que de fato onera o contrato chegando há um valor final exorbitante.

Conforme diversas decisões obtidas em todo o País, é ilegal essa prática, abaixo podemos citar dois exemplos de decisões que embasam nossa tese:

Diante do exposto, por estarem os tópicos aqui debatidos em perfeita consonância com o entendimento do Superior Tribunal e Justiça (acerca da comissão de permanência), bem como do Supremo Tribunal Federal (relativamente à capitalização mensal de juros, que estáuspensa, suspensão que esvazia o fundamento legal da cobrança e deve ser respeitada pelos demais Tribunais do país), DOU PARCIAL PROVIMENTO ao agravo de instrumento interposto, com base no § 1-A do art. 557 do Código de Processo Civil, para os efeitos logo acima transcritos, reformando-se a decisão singular.

Isso possibilita que o consumidor deposite em juízo, mensalmente, a nova parcela do financiamento calculada com base nos novos critérios aqui definidos (juros com capitalização anual ou simples, conforme o caso), de modo que, assim procedendo, não restará em mora, podendo manter-se na posse do bem, bem como terá o direito de não ver o seu nome incluso nos cadastros de proteção ao crédito (ou retirado imediatamente, após a purgação de eventual mora, se já incluso). Curitiba, 26 de maio de 2011

O método utilizado na Tabela Price faz com que sejam aplicados juros forma composta, método este considerado ilegal, pois a Súmula 121 do STF, proíbe a aplicação de juros capitalizados. 

Onde está o meu contrato?

Inicialmente é preciso ter o contrato em mãos para análise, 99% das pessoas não tem o contrato,isso porque, o cliente assina o contrato na agência de veículos, esta agência envia o contrato para a Instituição Financeira e por sua vez, a Instituição financeira envia somente  a cartinha de parabéns pela aquisição (enganação) e também o carnê para pagamento.

Desta forma, as pessoas ouvem falar que tem direito, que os banco cometem abusos, porém não tem o contrato em mãos para avaliar. Mas isto não é problema, apenas uma forma do Banco dificultar e inibir as ações judiciais.

Não se dê por vencido, o procedimento é simples, basta ligar no número do telefone que tem em seu carnê e pedir a segunda via do contrato, eles costumam enviar em 15 dias para o endereço de sua residência ou se preferir, para seu endereço de email.

Os bancos não podem se negar a enviar a segunda via, e em regra não fazem isto. Porém, caso ocorra, basta entrar com uma Ação Cautelar de Exibição de Documentos e o Banco será obrigado, por força de determinação judicial, a apresentar o contrato, por este motivo, é que os Bancos e Instituições Financeiras não se negam, pois se o fizerem, em vez de perder em um processo, perdem em 2 e aí fica mais caro ainda.

Como posso fazer a revisão do meu contrato?
O primeiro passo é fazer uma análise técnica no contrato, esta análise deve ser efetuada por um especialista, um perito, que vai analisar e apontar os juros capitalizados nos contratos e demonstrará ao magistrado através de laudo assinado qual deveria ser o valor correto de cada parcela.

Com base nesse laudo, deverá ficar demonstrado que de fato a instituições financeira aplicou juros capitalizados nos valores contratados o que podem baixar em até 20% do valor final do contrato.

Exemplo:

Valor Financiado: R$ 30.000,00 

Parcelas: 60 

Taxa de juros anual nominal: 2,00 

Valor da prestação a juros simples: R$ 691,82 

Valor da prestação a juros compostos T. Price: R$ 863,04 

Diferença entre o valor cobrado e o devido: R$ 171,22

Valor pago a mais ao término do contrato: R$10.272,90

Com base nessa laudo técnico assinado pelo perito,  deverá ser ajuizada uma ação revisional de contrato perante a Justiça Comum, com pedido de tutela antecipada para que o consumidor deposite em juízo o valor da parcela apurada através dos cálculos apontados pelo perito.

Dr. Silvio Cabral

Silvio Cabral Advogados

11-4612-5339 – silviocabral@silviocabral.com.br

Diferenças entre Condomínios Edilícios e Loteamentos Fechados

Com os acalorados debates sobre a Legalidade ou não dos Loteamentos Fechados, temos recebido diversas consultas sobre as diferenças existentes entre esta espécie de empreendimento imobiliário e os Condomínios Edilícios.

Assim sendo para que possamos ser o mais claro possível vamos abaixo colocar uma tabela com as principais diferenças:

Os Loteamentos Fechados são o que a doutrina moderna convencionou chamar de “condomínios” de fato, atípicos ou fechados sendo estes regidos em sua grande maioria pelo decreto-lei 58, de 10 de dezembro de 1937, e, posteriormente regulamentados pela lei 6.766, de 19 de dezembro de 1979, a Lei do Parcelamento do Solo.

Assim, são implantados como qualquer loteamento aberto.

Só que, por meio de autorização de uma lei municipal, tem o seu perímetro fechado, e com isso, tem o acesso controlado aos seus limites.

Os loteamentos têm diversas nomenclaturas nas mais diversas legislações municipais, como, por exemplo, bolsões residenciais, loteamentos encrustados, loteamentos fechados, células residenciais, loteamento controlado. Nesse texto, usaremos a nomenclatura “loteamento fechado”.

O que a coletividade vislumbra ao instituir esta espécie de empreendimento é a melhoria da condição de vida dentro de seu perímetro urbano, evitando a violência e suprimindo-se a carência dos serviços municipais.

Mas qual a diferença desta espécie de empreendimento para os condomínios edilícios, os condomínios propriamente ditos?

A diferença básica entre ambos é que, nos loteamentos fechados, não existe a fração ideal, nem a área comum da forma como existe nos condomínios edilícios, como nos prédios e numa minoria de condomínios de casas.

Já a semelhança marcante, ou até - poderíamos afirmar - a mais importante, é que, em ambos os casos, os moradores se reúnem em assembléia para aprovar e ratear as despesas referentes ao bem comum da comunidade que vive em ambas as formas de empreendimentos imobiliários.

Esperamos com este artigo ter elucidado um pouco mais as dúvidas existentes sobre este assunto tão polemico.

Dr. Silvio Cabral – colunista do blog – www.loteamentosfechados.blogspot.com  

Sócio Gestor do Escritório Jurídico Silvio Cabral Advogados.

Diretor Jurídico e Presidente do Conselho Consultivo da ASCONHSP;

Presidente do SINDCONDOMÍNIOS.

A legalidade dos Loteamentos Fechados

Leis municipais para serem constitucionais apenas devem se ater à autorização para que o loteamento tenha o seu perímetro fechado

Por Dr. Silvio Cabral

Muito tem se discutido ao longo dos últimos anos se os loteamentos denominados fechados, com controle de acesso os ditos “condomínios” fechados são legais ou não. Temos recebido consultas de associação gestoras de loteamentos, de prefeituras e mesmo de Câmaras Municipais de toda parte do Estado de São Paulo e mesmo de muitas partes do País. Com este artigo, pretendemos demonstrar que o loteamento fechado é totalmente legal.

Mas, antes de adentrarmos no mérito do artigo propriamente dito, se faz necessário deixarmos claro o que é esta espécie de empreendimento. Trata-se do que a doutrina moderna convencionou chamar de “condomínios” de fato, atípicos ou fechados sendo estes regidos em sua grande maioria pelo decreto-lei 58, de 10 de dezembro de 1937, e, posteriormente regulamentados pela lei 6.766, de 19 de dezembro de 1979, a Lei do Parcelamento do Solo.

Assim, são implantados como qualquer loteamento aberto. Só que, por meio de autorização de uma lei municipal, tem o seu perímetro fechado, e com isso, tem o acesso controlado aos seus limites.

Os loteamentos têm diversas nomenclaturas nas mais diversas legislações municipais, como, por exemplo, bolsões residenciais, loteamentos encrustados, loteamentos fechados, células residenciais, loteamento controlado. Nesse texto, usaremos a nomenclatura “loteamento fechado”. 

Mas qual a diferença desta espécie de empreendimento para os condomínios edilícios, os condomínios propriamente ditos? A diferença básica entre ambos é que, nos loteamentos fechados, não existe a fração ideal, nem a área comum da forma como existe nos condomínios edilícios, como nos prédios e numa minoria de condomínios de casas.

Já a semelhança marcante, ou até - poderíamos afirmar - a mais importante, é que, em ambos os casos, os moradores se reúnem em assembléia para aprovar e ratear as despesas referentes ao bem comum da comunidade que vive em ambas as formas de empreendimentos imobiliários. Quando debatemos se são legais ou não os loteamentos fechados, estamos debatendo a legalidade ou não das leis municipais que autorizam a instituição desta espécie de empreendimento.

Vejamos abaixo alguns argumentos postos no ordenamento jurídico do País que corroboram com a nossa tese que defende a total legalidade dos loteamentos fechados:

- Princípio da Função Social da Propriedade (art 5º, XXIII da CF): a propriedade precisa cumprir sua função social e, no caso dos loteamentos fechados, indubitável é que a implementação desta espécie de empreendimento cumpriria uma função social, pois seriam supridos com eles diversos serviços não prestados com eficácia pelo poder público; 

- Artigo 30, I da CF: Compete aos municípios legislar sobre assuntos de interesse local: nos parece claro que a instituição de loteamentos fechados é um assunto local pois diz respeito ao interesse da comunidade do município; 

- Artigo 30, VIII da CF: Compete aos municípios promover, no que couber, adequado ordenamento territorial, mediante planejamento e controle do uso, do parcelamento e da ocupação do solo urbano: o tema em questão nada mais é do que uma discussão sobre uso, parcelamento e ocupação do solo; 

- Artigo 103 do Código Civil: O uso comum dos bens públicos pode ser gratuito ou retribuído, conforme for estabelecido legalmente pela entidade a cuja administração pertencerem: com este artigo, torna-se claro a possibilidade do município autorizar os loteamentos fechados.

Postos estes quatro dispositivos legais, não resta a dúvida de que nossa tese não tem outra alternativa que não seja prosperar.

O direito de propriedade

Não se pode esquecer, conforme já colocado acima, que o direito de propriedade deve ser exercido de modo a atingir sua função social, cabendo ao poder público municipal a restauração do equilíbrio. O que a coletividade vislumbra ao instituir esta espécie de empreendimento é a melhoria da condição de vida dentro de seu perímetro urbano, evitando a violência e suprindo a carência dos serviços municipais.

Não há que se falar em ferir-se o direito de ir e vir, uma vez que o acesso a estes loteamentos pode ser controlado, mas não impedido, ou seja, tem-se o direito de controlar o acesso, podendo, inclusive, colocar uma viatura da segurança para seguir visitantes, solicitar na portaria a documentação dos visitantes, ligar na casa do morador para que este autorize a entrada do visitante, deixar o visitante esperando pelo tempo que for necessário para que a segurança tenha as informações necessárias para autorizar o seu ingresso, mas não se pode simplesmente impedir o acesso ao loteamento.

Muitos de nossos leitores podem se questionar se todo o acima exposto é verdadeiro, qual o motivo de algumas leis municipais terem sido julgadas inconstitucionais?

O motivo deve-se ao fato destas leis municipais terem configurado a desafetação das áreas públicas para a instituição dos loteamentos fechados, ou seja, terem mudado a destinação das ruas, praças, áreas institucionais, deixando que estas fossem de uso comum do povo para que passassem a ser de uso exclusivo dos moradores dos loteamentos fechados, conduta esta considerada inconstitucional por uma grande corrente do judiciário paulista.

As leis municipais referentes a esta questão, para serem consideradas constitucionais, apenas devem ater-se à autorização para que o loteamento tenha o seu perímetro fechado, seu acesso controlado, podendo também versar sobre a transferência da obrigatoriedade de alguns serviços executados pelo poder público para a associação gestora do loteamento, como por exemplo, manutenção de ruas, áreas verdes.

A proposta defendida pela Asconhsp (Associação dos Loteamentos Fechados, Condomínios Horizontais e Urbanísticos do Estado de São Paulo) para a regulamentação federal dos loteamentos fechados vai na linha do que expusemos neste artigo.

Dr. Silvio Cabral - www.silviocabral.com.br – 4612-5339

Sócio Gestor do Escritório Jurídico Silvio Cabral Advogados.

Diretor Jurídico e Presidente do Conselho Consultivo da ASCONHSP.

Presidente do SindCondomínios.

Colunista Blog: www.loteamentosfechados.blogspot.com

As normas restritivas impostas por Associação Gestora de Loteamento Fechado são obrigatórias para os titulares de direitos reais inseridos nos limites do residencial.

Muito tem se debatido sobre a possibilidade da Associação Gestora de um “Loteamento” impor restrições ao direito de construir dos titulares de direitos reais inseridos nos limites do residencial.

Antes de se responder propriamente a esta questão vale lembrar que existem outras duas formas de restrições ao direito de construir, sendo estas:

·                As impostas pelo ente público, ou seja, no caso debatido, pelas prefeituras municipais, através das Leis Orgânicas, Leis de Uso e Ocupação do Solo, Planos Diretores, Leis de Zoneamento;

·                As impostas pelo loteador, ou seja, regras e restrições trazidas no memorial descritivo e contrato padrão do Loteamento.

Quando as restrições ao direito de construir, assim como as demais regras impostas pela Associação Gestora do Loteamento, são determinadas através de Assembleia Geral legalmente convocada, e ainda, a obrigatoriedade da filiação à Associação é trazida no contrato padrão do Loteamento não resta sobra de dúvidas sobre esta possibilidade.

Mesmo que não exista a obrigatoriedade de filiação, muito tem se admitido esta possibilidade.

Vale lembrar que em hipótese alguma as restrições impostas pelo Loteador podem ser mais permissivas que as impostas pela Prefeitura e nem as impostas pela Associação podem ser mais permissivas que as impostas pelo Loteador.

Podemos citar como exemplo deste debate o Residencial Palm Hills e o Tribunal de Justiça de São Paulo em 31 de janeiro de 2012 reconheceu a legitimidade das restrições impostas pela Associação, conforme pode-se perceber abaixo:

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Diretor Jurídico e Presidente do Conselho Consultivo da ASCONHSP.

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Alerta – Esclarecimentos acerca da representatividade dos Condomínios

Felizmente, a dúvida ocasionada por mensagens, e-mails e notícias propagadas indevidamente chegou ao fim. O Ministério do Trabalho e Emprego, em despacho publicado na data de hoje (31/01/2012), excluiu a categoria de Condomínios da representação do Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis, do Estado de São Paulo – SECOVI-SP.

Tal Entidade, que havia conseguido a temporária representação na Cidade de São Paulo, resolveu noticiar aos Síndicos de todo o Estado que representava os Condomínios, sem especificar que tal “representação” limitava-se à cidade de São Paulo, o que acarretou diversas dúvidas.

Veja abaixo a publicação no Diário Oficial da União: 

A Legalidade da Cobrança do Rateio Mensal pelas Associações Gestoras de “Loteamentos Fechados”

No dia 20 de setembro o STF (Supremo Tribunal Federal) proferiu sentença contrario a cobrança do rateio mensal Associação de Morador Gestora de “Loteamento Fechado”.

Com esta sentença diversos administradores, presidentes, diretores de “Loteamentos Fechados” e mesmo colegas advogados procuraram tanto o escritório, quanto a ASCONHSP a fim de obter uma posição acerca do assunto.

Primeiramente vale destacar que a decisão do STF diz respeito a um caso específico no Rio de Janeiro e não vincula nem as demais decisões de Primeira Instancia, nem dos Tribunais de Justiça Estaduais e nem mesmo do STJ (Superior Tribunal de Justiça).

Infelizmente alguns meios de comunicação divulgaram a decisão como se esta fizesse coisa julgada em todos os demais processos existentes sobre o assunto no pais.

Alguns pontos devem ser ressaltados para que se faça a analise acerca da sentença proferida.

É muito importante diferenciar a situação da obrigatoriedade do pagamento do rateio mensal com a obrigatoriedade da filiação a Associação, vejamos:

Segundo o artigo 5°, inciso XX – ninguém é obrigado a se associar ou manter-se associado, portanto nenhuma Associação tem o poder de obrigar que qualquer pessoa torne-se associada.

Ocorre porém que a obrigatoriedade do pagamento não advêm da filiação ou não a Associação e sim do serviço que é prestado por esta, pode-se afirmar ainda que a obrigatoriedade do pagamento decorre da comunhão de direitos e obrigações dos quais todos os titulares de direitos reais inseridos nos Loteamentos são beneficiários.

Evidencia-se que os lotes são individuais, mas os benefícios alcançados pela atuação da associação “condomínio de fato ou atípico”, são indivisíveis e atingem a todos da comunidade.

Ao usufruírem de todos os serviços prestados pela associação sem pagar o rateio que lhe compete, os titulares de direitos reais estão a enriquecerem-se ilicitamente, uma vez que sua propriedade valoriza-se diante dos benefícios adquiridos pelo “condomínio de fato ou atípico”, que só acontecem em virtude dos demais arcarem com suas obrigações.

O enriquecimento sem causa é conduta vedada em nosso Ordenamento Jurídico e previsto no Novo Código Civil em seus artigos 884, 885 e 886. Para melhor elucidar o caso, transcreve-se um dos artigos supra citados. 

“Art. 884. Aquele que, sem justa causa, se enriquecer à custa de outrem, será obrigado a restituir o indevidamente auferido, feita a atualização dos valores monetários.

Parágrafo único. Se o enriquecimento tiver coisa de terminada, quem a recebeu é obrigado a restituí-la, e,se a coisa  não mais subsistir, a restituição se fará pelo valor do bem na época em que foi exigido.”

Nesse sentido a súmula 35 do STJ aclara e ainda completa a idéia que se discute no caso em tela:

Empobrecimento. Jornada STJ 35: “A expressão enriquecer à `custa de outrem do art. 884 do novo Código Civil não significa, necessariamente, que deverá haver empobrecimento” 

O inadimplemento por parte dos titulares de direitos reais não causa diretamente o empobrecimento do “condomínio de fato ou atípico”, mas indubitavelmente dificulta a prestação dos seus serviços para os titulares de lotes, vez que é custeado por estes que cumprem com seu dever.

A jurisprudência já pacificou que o não pagamento do rateio mensal pelo proprietário de lote em loteamento aberto ou fechado que os moradores se organizem em associação para prestação de serviços caracteriza enriquecimento ilícito, ou seja, sem causa.

Nesse sentido, se manifestou o Superior Tribunal de Justiça, como verifica-se na ementa publicada na data de 11.03.98 no D.J de Brasília em Agravo de Instrumento nº 171.731 (97/0090419-9) – RJ, contendo o seguinte:        

“Embargos Infringentes – Loteamento – Condomínio instituído pelos moradores que aprovaram uma Convenção, registrada no RGI, produzindo efeitos jurídicos, por não invalidada. Loteamento Fechado, em que a convenção discrimina o uso de áreas comuns, cujos melhoramentos beneficiam a todos – Constitui enriquecimento ilícito o não pagamento pelos proprietários dos lotes das despesas havidas e as de conservação e administração de Condomínio – Não se configurando aqui a hipótese de mera associação de moradores como entendeu o voto vencido, em que a liberdade de associação tem de ser preservada.” (grifo nosso).

Para corroborar ainda mais o posicionamento sustentado cita-se trechos do voto da Ministra Nancy Andrighi no Recurso Especial nº 490.419:

“O STJ já firmou entendimento no sentido de que os proprietários de imóveis que usufruem dos serviços prestados por sociedade ou associação ao condomínio, ainda que atípico, devem contribuir no rateio das despesas, sob pena de enriquecimento ilícito.” 

“Na verdade, não há de se fazer distinção. A obrigatoriedade ao pagamento das despesas efetuadas por sociedade ou associação em condomínio atípico não advém da caracterização do loteamento como aberto ou fechado, mas sim da efetiva fruição dos serviços prestados por seus moradores.

Com o acima posto entendemos ter demonstrado que esta decisão vai contra o jurisprudência majoritária predominante no pais, por fim mas não menos importante é que informamos que na próxima edição traremos maiores detalhes acerca da decisão .

Silvio Cabral - loteamentosfechados.blogspot.com

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