A Legalidade da Cobrança do Rateio Mensal pelas Associações Gestoras de “Loteamentos Fechados”

No dia 20 de setembro o STF (Supremo Tribunal Federal) proferiu sentença contrario a cobrança do rateio mensal Associação de Morador Gestora de “Loteamento Fechado”.

Com esta sentença diversos administradores, presidentes, diretores de “Loteamentos Fechados” e mesmo colegas advogados procuraram tanto o escritório, quanto a ASCONHSP a fim de obter uma posição acerca do assunto.

Primeiramente vale destacar que a decisão do STF diz respeito a um caso específico no Rio de Janeiro e não vincula nem as demais decisões de Primeira Instancia, nem dos Tribunais de Justiça Estaduais e nem mesmo do STJ (Superior Tribunal de Justiça).

Infelizmente alguns meios de comunicação divulgaram a decisão como se esta fizesse coisa julgada em todos os demais processos existentes sobre o assunto no pais.

Alguns pontos devem ser ressaltados para que se faça a analise acerca da sentença proferida.

É muito importante diferenciar a situação da obrigatoriedade do pagamento do rateio mensal com a obrigatoriedade da filiação a Associação, vejamos:

Segundo o artigo 5°, inciso XX – ninguém é obrigado a se associar ou manter-se associado, portanto nenhuma Associação tem o poder de obrigar que qualquer pessoa torne-se associada.

Ocorre porém que a obrigatoriedade do pagamento não advêm da filiação ou não a Associação e sim do serviço que é prestado por esta, pode-se afirmar ainda que a obrigatoriedade do pagamento decorre da comunhão de direitos e obrigações dos quais todos os titulares de direitos reais inseridos nos Loteamentos são beneficiários.

Evidencia-se que os lotes são individuais, mas os benefícios alcançados pela atuação da associação “condomínio de fato ou atípico”, são indivisíveis e atingem a todos da comunidade.

Ao usufruírem de todos os serviços prestados pela associação sem pagar o rateio que lhe compete, os titulares de direitos reais estão a enriquecerem-se ilicitamente, uma vez que sua propriedade valoriza-se diante dos benefícios adquiridos pelo “condomínio de fato ou atípico”, que só acontecem em virtude dos demais arcarem com suas obrigações.

O enriquecimento sem causa é conduta vedada em nosso Ordenamento Jurídico e previsto no Novo Código Civil em seus artigos 884, 885 e 886. Para melhor elucidar o caso, transcreve-se um dos artigos supra citados. 

“Art. 884. Aquele que, sem justa causa, se enriquecer à custa de outrem, será obrigado a restituir o indevidamente auferido, feita a atualização dos valores monetários.

Parágrafo único. Se o enriquecimento tiver coisa de terminada, quem a recebeu é obrigado a restituí-la, e,se a coisa  não mais subsistir, a restituição se fará pelo valor do bem na época em que foi exigido.”

Nesse sentido a súmula 35 do STJ aclara e ainda completa a idéia que se discute no caso em tela:

Empobrecimento. Jornada STJ 35: “A expressão enriquecer à `custa de outrem do art. 884 do novo Código Civil não significa, necessariamente, que deverá haver empobrecimento” 

O inadimplemento por parte dos titulares de direitos reais não causa diretamente o empobrecimento do “condomínio de fato ou atípico”, mas indubitavelmente dificulta a prestação dos seus serviços para os titulares de lotes, vez que é custeado por estes que cumprem com seu dever.

A jurisprudência já pacificou que o não pagamento do rateio mensal pelo proprietário de lote em loteamento aberto ou fechado que os moradores se organizem em associação para prestação de serviços caracteriza enriquecimento ilícito, ou seja, sem causa.

Nesse sentido, se manifestou o Superior Tribunal de Justiça, como verifica-se na ementa publicada na data de 11.03.98 no D.J de Brasília em Agravo de Instrumento nº 171.731 (97/0090419-9) – RJ, contendo o seguinte:        

“Embargos Infringentes – Loteamento – Condomínio instituído pelos moradores que aprovaram uma Convenção, registrada no RGI, produzindo efeitos jurídicos, por não invalidada. Loteamento Fechado, em que a convenção discrimina o uso de áreas comuns, cujos melhoramentos beneficiam a todos – Constitui enriquecimento ilícito o não pagamento pelos proprietários dos lotes das despesas havidas e as de conservação e administração de Condomínio – Não se configurando aqui a hipótese de mera associação de moradores como entendeu o voto vencido, em que a liberdade de associação tem de ser preservada.” (grifo nosso).

Para corroborar ainda mais o posicionamento sustentado cita-se trechos do voto da Ministra Nancy Andrighi no Recurso Especial nº 490.419:

“O STJ já firmou entendimento no sentido de que os proprietários de imóveis que usufruem dos serviços prestados por sociedade ou associação ao condomínio, ainda que atípico, devem contribuir no rateio das despesas, sob pena de enriquecimento ilícito.” 

“Na verdade, não há de se fazer distinção. A obrigatoriedade ao pagamento das despesas efetuadas por sociedade ou associação em condomínio atípico não advém da caracterização do loteamento como aberto ou fechado, mas sim da efetiva fruição dos serviços prestados por seus moradores.

Com o acima posto entendemos ter demonstrado que esta decisão vai contra o jurisprudência majoritária predominante no pais, por fim mas não menos importante é que informamos que na próxima edição traremos maiores detalhes acerca da decisão uma vez que na semana do dia 10 de outubro estaremos indo à Brasília para detalhar o processo do qual adveio a decisão.

Silvio Cabral - loteamentosfechados.blogspot.com

Sócio Gestor do Escritório Jurídico Silvio Cabral Advogados.

Diretor Jurídico e Presidente do Conselho Consultivo da ASCONHSP.

Presidente do SindCondomínios.