http://www.aspdf.com.br/eventos/evento_04.php
Atualização da convenção reduz inadimplência nos condomínios
Sob o aspecto financeiro o condomínio se divide em dois grupos de condôminos: adimplentes e inadimplentes. Enquanto uns pagam em dia as taxas que asseguram o funcionamento da organização, outros se despreocupam dessa obrigação beneficiando-se de cláusulas previstas na Convenção do Condomínio.
Publicado em 2002, o novo Código Civil Brasileiro propõe alterações nessas convenções, justamente para inibir a inadimplência que põem em risco a saúde financeira dos condomínios. Para tratar desse assunto o Sindicondomínio e a Fecomércio – DF trouxeram a Brasília o advogado Rômulo de Gouvêa, especialista na área jurídica condominial.
A palestra Como reduzir a inadimplência atualizando a Convenção do Condomínio ao Código Civil, dirigida às administradoras de condomínios, síndicos e advogados, ocorreu no dia 09 de abril de 2007, no auditório do SENAC. A ASP esteve presente.
Repórter – O novo Código Civil Brasileiro facilita ou dificulta a vida do inadimplente?
Rômulo Gouvêa – O novo Código Civil dificulta a vida do inadimplente, que antes pagavam suas contas com atraso, a juro fixo de 1%, contra a inflação que chegava a 80%. Agora ele paga juro de mercado, seja 5%, seja 10%. Hoje se estabeleceu um nível de razão e de justiça no condomínio, a fim de preservar o futuro da organização.
Repórter – Que alterações devem ser feitas na Convenção do Condomínio, tendo em vista o novo Código Civil?
Rômulo Gouvêa – Com o Código Civil de 2002 a Convenção do Condomínio ganhou mais força. Mas para isso é necessário: estabelecer juros de mercado para inadimplentes; estabelecer a justiça arbitral com poder para solucionar conflitos; autorizar o corte de água e gás do inadimplente reiterado; ratear despesas por fração ideal; proibir a venda e/ou aluguel de garagem para quem não faz parte do condomínio.
Repórter – Como fazer para efetivar essas alterações?
Rômulo Gouvêa – É necessário reescrever a convenção, obter a aprovação de 2/3 dos condôminos/proprietários e registrá-la em cartório. Feito isso está atualizada a Convenção do Condomínio.
Repórter – O que isso significa para a organização condominial?
Rômulo Gouvêa – Significa a preservação da taxa do condomínio em níveis normais, para que ela não suba. Uma das principais causas da elevação da taxa é a inadimplência, pois a dívida dos inadimplentes é rateada entre os adimplentes. Desse modo a atualização da convenção preserva o patrimônio do bom pagador e do condomínio como um todo.
Repórter – Nessa perspectiva, qual é o papel das administradoras de condomínios?
Rômulo Gouvêa – As empresas que assessoram na administração de condomínios devem preservar suas galinhas de ovos de ouro. Ou seja, ao atualizar a Convenção do Condomínio ela preserva sua fonte de renda. Caso contrário os condomínios tendem a falir, pois perdem a capacidade de pagar contas de luz, água, pessoal e até mesmo os honorários da própria administradora. Devem agir contra a inadimplência remunerada a juro fixo de 1%, mediante inflação bem maior que, infelizmente, ainda existe no Brasil.
Repórter – Aproveitando a presença do senhor José Geraldo Dias Pimentel, presidente do Sindicondomínio – DF, pergunto: o que significa para o sindicato a realização dessa palestra?
Geraldo Pimentel – Mais uma vez o Sindicondomínio - DF traz um assunto que deve ser debatido e analisado com muito cuidado. Para nós, a atualização da Convenção do Condomínio representa o grau de responsabilidade do síndico para com a coletividade que ele representa. Essa palestra demonstra que o síndico deve estar atento a todas as inovações da legislação.
Repórter – Como estão hoje os condomínios do Distrito Federal em relação ao novo Código Civil?
Geraldo Pimentel – Acreditamos que o percentual das convenções atualizadas esteja próximo de 1%. Por isso trouxemos para Brasília o Dr. Rômulo Gouvêa, a fim de esclarecer a relação da inadimplência com o novo Código Civil. Agora, em parceria com as administradoras de condomínios e advogados atuantes no setor, queremos ajudar os síndicos a minimizar os prejuízos causados pela inadimplência.
Inadimplência nos condomínios: multa de cinco cotas condominiais e livre fixação dos juros de mora
HAMILTON QUIRINO (*)
É possível introduzir nas convenções de condomínios normas destinadas a reduzir ou mesmo a evitar a inadimplência?
Os órgãos de classe trabalharam, e continuam a fazê-lo, em prol da fixação da multa para o patamar de 0,33% ao dia, ou até dez por cento ao mês, que seria um meio termo entre os vinte por cento autorizados na Lei 4.591, e os dois por cento do Código Civil de 2002. Mesmo com o veto ao projeto de lei no 2.109/99, continuam a trabalhar neste sentido.
Alguns chegaram s advogar que para as convenções anteriores estaria garantida a multa maior, por se tratar de ato jurídico perfeito, o que chegou a ser objeto de algumas decisões judiciais isoladas.
Mas o Superior Tribunal de Justiça acabou pacificando a questão, no julgamento do RESP 663285/SP, publicado no Diário da Justiça de 13/02/2005, sendo relator o Ministro Aldir Passarinho Júnior:
"A multa por atraso prevista na convenção de condomínio, que tinha por limite legal máximo o percentual de 20% previsto no art. 12, parágrafo 3º, da Lei n. 4.591/64, vale para as prestações vencidas na vigência do diploma que lhe dava respaldo, sofrendo automática modificação, no entanto, a partir da revogação daquele teto pelo art. 1.336, parágrafo 1o, em relação às cotas vencidas sob a égide do Código Civil atual".
Portanto, deve-se partir para estudar eventuais outras alternativas de adequação das convenções, com vistas a dar aos condomínios um melhor e mais eficaz planejamento financeiro.
O advogado Rômulo de Gouveia, em "Como neutralizar a inadimplência em condomínios", assim como no site "sindico.com.br", demonstra o grande diferencial existente entre a aplicação pura e simples da multa de vinte por cento, em uma dívida de longo prazo, em comparação com a multa de até cinco cotas condominiais em caso de atrasos reiterados, assim como de juros convencionados, em percentual superior a um por cento ao mês.
Em sua demonstração financeira, conclui que o valor a ser pago, ao final, com as novas regras vigentes, será maior do que se aplicada simplesmente a multa de vinte por cento, uma única vez sobre o débito total. Isto em decorrência da livre estipulação dos juros moratórios e da penalização com até cinco cotas condominiais pelo atraso reiterado.
Com relação à multa compensatória de até cinco cotas de condomínio, nenhuma dúvida pode subsistir, à vista do caput do artigo 1.337 do Código Civil:
"O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem".
A doutrina vem consolidando o entendimento de que a principal obrigação do condômino é pagar suas mensalidades em dia, e assim poderá ser penalizado em caso de reiterado atraso.
Contudo, quanto à livre fixação de juros, há várias opiniões divergentes: 1) liberdade até o patamar de um por cento; 2) os juros estariam limitados a dois por cento, que é o dobro da taxa legal, pela aplicação da lei de usura; 3) a lei de usura estaria revogada, e poderia ser aplicada a taxa de juros cobrada pelo Governo para os débitos para com a Fazenda Nacional, pela aplicação do artigo 406 do Código Civil. A quarta corrente, difundida por Rômulo de Gouveia, defende a definição de taxa de juros acima de um por cento, sem um limite pré -existente, conforme decidir o condomínio, em sua convenção.
Mário Luiz Delgado, que assessorou o relator do novo Código Civil, Ricardo Fiúza, ao prefaciar o livro de Rômulo, assegura que a convenção pode estabelecer outro percentual "sem qualquer limite, obedecendo apenas e por óbvio, ao princípio da razoabilidade" (p.5).
O próprio Ricardo Fiúza, entrevistado por Rômulo, diz que
"O Código Civil não está sendo bem interpretado. O percentual de juros agora é definido pelos condôminos. Os juros serão juros de mercado. Aquele índice fixado em 1% de juros não existe mais."
O livro transcreve ainda artigo do advogado Cristiano de Souza Oliveira, que também se refere ao princípio da razoabilidade em relação aos juros, que deveriam ser "estipulados em patamares aceitáveis e não abusivos, e de forma calculável simples e nunca composta" (p. 109).
Fundamenta este raciocínio com a justificativa do Presidente da República no veto ao dispositivo do projeto de lei no 2.109/99, que aumentava a multa de dois para até dez por cento ao mês:
"Ademais, observe-se que o condomínio já tem, na redação em vigor, a opção de aumentar o valor dos juros moratórios como mecanismo de combate à eventual inadimplência causada por má-fé. E neste ponto reside outro problema da alteração: aumenta-se o teto da multa ao mesmo tempo em que se mantém a possibilidade do condomínio inflar livremente o valor dos juros de mora, abrindo-se as portas para excessos" (p.108).
Deve ser feito o devido reparo ao texto do veto presidencial, ao justificar o aumento dos juros moratórios, para combater a inadimplência causada por má-fé. O Código Civil em nenhum dispositivo condiciona o aumento de juros ao atraso por má-fé, o que, afinal, seria difícil de aferir como regra de conduta na hipótese em exame.
Observe-se que a Emenda Constitucional 40, de 29 de maio de 2003, revogou o § 3º. do artigo 192 da Constituição Federal, que limitava os juros a doze por cento ao ano.
Portanto, com estes entendimentos, os condôminos, para melhor planejar seu orçamento e evitar ou neutralizar a inadimplência, poderão, em adequação às suas convenções, estabelecer a multa de até cinco cotas condominiais em caso de atraso reiterado, assim como estabelecer juros moratórios superiores a um por cento, definindo, os próprios condôminos um patamar razoável para a taxa de juros moratórios.
(*) autor de Condomínio Edilício - Manual Prático com Perguntas e Respostas, Editora Lumen Juris, 2004
HAMILTON QUIRINO (*)
É possível introduzir nas convenções de condomínios normas destinadas a reduzir ou mesmo a evitar a inadimplência?
Os órgãos de classe trabalharam, e continuam a fazê-lo, em prol da fixação da multa para o patamar de 0,33% ao dia, ou até dez por cento ao mês, que seria um meio termo entre os vinte por cento autorizados na Lei 4.591, e os dois por cento do Código Civil de 2002. Mesmo com o veto ao projeto de lei no 2.109/99, continuam a trabalhar neste sentido.
Alguns chegaram s advogar que para as convenções anteriores estaria garantida a multa maior, por se tratar de ato jurídico perfeito, o que chegou a ser objeto de algumas decisões judiciais isoladas.
Mas o Superior Tribunal de Justiça acabou pacificando a questão, no julgamento do RESP 663285/SP, publicado no Diário da Justiça de 13/02/2005, sendo relator o Ministro Aldir Passarinho Júnior:
"A multa por atraso prevista na convenção de condomínio, que tinha por limite legal máximo o percentual de 20% previsto no art. 12, parágrafo 3º, da Lei n. 4.591/64, vale para as prestações vencidas na vigência do diploma que lhe dava respaldo, sofrendo automática modificação, no entanto, a partir da revogação daquele teto pelo art. 1.336, parágrafo 1o, em relação às cotas vencidas sob a égide do Código Civil atual".
Portanto, deve-se partir para estudar eventuais outras alternativas de adequação das convenções, com vistas a dar aos condomínios um melhor e mais eficaz planejamento financeiro.
O advogado Rômulo de Gouveia, em "Como neutralizar a inadimplência em condomínios", assim como no site "sindico.com.br", demonstra o grande diferencial existente entre a aplicação pura e simples da multa de vinte por cento, em uma dívida de longo prazo, em comparação com a multa de até cinco cotas condominiais em caso de atrasos reiterados, assim como de juros convencionados, em percentual superior a um por cento ao mês.
Em sua demonstração financeira, conclui que o valor a ser pago, ao final, com as novas regras vigentes, será maior do que se aplicada simplesmente a multa de vinte por cento, uma única vez sobre o débito total. Isto em decorrência da livre estipulação dos juros moratórios e da penalização com até cinco cotas condominiais pelo atraso reiterado.
Com relação à multa compensatória de até cinco cotas de condomínio, nenhuma dúvida pode subsistir, à vista do caput do artigo 1.337 do Código Civil:
"O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem".
A doutrina vem consolidando o entendimento de que a principal obrigação do condômino é pagar suas mensalidades em dia, e assim poderá ser penalizado em caso de reiterado atraso.
Contudo, quanto à livre fixação de juros, há várias opiniões divergentes: 1) liberdade até o patamar de um por cento; 2) os juros estariam limitados a dois por cento, que é o dobro da taxa legal, pela aplicação da lei de usura; 3) a lei de usura estaria revogada, e poderia ser aplicada a taxa de juros cobrada pelo Governo para os débitos para com a Fazenda Nacional, pela aplicação do artigo 406 do Código Civil. A quarta corrente, difundida por Rômulo de Gouveia, defende a definição de taxa de juros acima de um por cento, sem um limite pré -existente, conforme decidir o condomínio, em sua convenção.
Mário Luiz Delgado, que assessorou o relator do novo Código Civil, Ricardo Fiúza, ao prefaciar o livro de Rômulo, assegura que a convenção pode estabelecer outro percentual "sem qualquer limite, obedecendo apenas e por óbvio, ao princípio da razoabilidade" (p.5).
O próprio Ricardo Fiúza, entrevistado por Rômulo, diz que
"O Código Civil não está sendo bem interpretado. O percentual de juros agora é definido pelos condôminos. Os juros serão juros de mercado. Aquele índice fixado em 1% de juros não existe mais."
O livro transcreve ainda artigo do advogado Cristiano de Souza Oliveira, que também se refere ao princípio da razoabilidade em relação aos juros, que deveriam ser "estipulados em patamares aceitáveis e não abusivos, e de forma calculável simples e nunca composta" (p. 109).
Fundamenta este raciocínio com a justificativa do Presidente da República no veto ao dispositivo do projeto de lei no 2.109/99, que aumentava a multa de dois para até dez por cento ao mês:
"Ademais, observe-se que o condomínio já tem, na redação em vigor, a opção de aumentar o valor dos juros moratórios como mecanismo de combate à eventual inadimplência causada por má-fé. E neste ponto reside outro problema da alteração: aumenta-se o teto da multa ao mesmo tempo em que se mantém a possibilidade do condomínio inflar livremente o valor dos juros de mora, abrindo-se as portas para excessos" (p.108).
Deve ser feito o devido reparo ao texto do veto presidencial, ao justificar o aumento dos juros moratórios, para combater a inadimplência causada por má-fé. O Código Civil em nenhum dispositivo condiciona o aumento de juros ao atraso por má-fé, o que, afinal, seria difícil de aferir como regra de conduta na hipótese em exame.
Observe-se que a Emenda Constitucional 40, de 29 de maio de 2003, revogou o § 3º. do artigo 192 da Constituição Federal, que limitava os juros a doze por cento ao ano.
Portanto, com estes entendimentos, os condôminos, para melhor planejar seu orçamento e evitar ou neutralizar a inadimplência, poderão, em adequação às suas convenções, estabelecer a multa de até cinco cotas condominiais em caso de atraso reiterado, assim como estabelecer juros moratórios superiores a um por cento, definindo, os próprios condôminos um patamar razoável para a taxa de juros moratórios.
(*) autor de Condomínio Edilício - Manual Prático com Perguntas e Respostas, Editora Lumen Juris, 2004
A atualização da Convenção do condomínio não é obrigatória, mas pode trazer diversas vantagens para a administração. Entre elas, a principal é a fixação de uma taxa de juros superior à cobrada atualmente, para poder combater a inadimplência e o déficit de caixa criado por ela.
O Novo Código Civil diminuiu o teto da multa por atraso em pagamentos de 20% para 2%, no artigo 1336, porém abriu a possibilidade de elevação dos juros além do patamar de 1% ao mês, se assim a Convenção do condomínio dispuser:
"Art. 1336 § 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito."
A maior dificuldade para mudanças na Convenção é que o Código exige a aprovação de 2/3 dos condôminos, no artigo 1351. Confira abaixo dicas de dois advogados especialistas em condomínios - Rômulo Gouveia e Ricardo Pereira Ribeiro - sobre as vantagens que a atualização da Convenção podem trazer para o condomínio, e como efetuá-la.
Vantagens
Segundo o advogado Ricardo Pereira Ribeiro, a atualização da Convenção traz diversos benefícios: "Além da redução da inadimplência, podemos com a alteração fazer com que os condôminos participem mais da vida do condomínio, apresentando sugestões para as novas regras", explica.
Entre outras vantagens estão:
· Os juros de mora que podem ser pactuados de 4 a 10% (o ideal seria 0,33% ao dia no máximo);
· A possibilidade de aplicar multa de um até cinco vezes o valor da taxa condominial, no caso do condômino não cumprir as obrigações legais com o condomínio (inclusive a falta de pagamento da cota);
· A probabilidade do impedimento da venda da garagem a terceiros (que não sejam condôminos). Sem este item na convenção, em alguns casos o proprietário que desejar poderá vender a garagem separadamente;
· A perspectiva de confeccionar os procedimentos para locação de garagens (para não locar a não-moradores);
· A obrigação de firma reconhecida nas procurações confeccionadas e utilizadas nas assembleias.
Limite para os juros convencionados
Para o advogado Rômulo Gouveia, a atual legislação não limita os juros: "o artigo 192 da Constituição Federal inicialmente determinava limites legais de juros, porém foi revogado pela Emenda Constitucional número 40, de 29 de maio de 2003".
E acrescenta: "O Decreto da Lei da Usura somente foi aplicável até o advento da Constituição de 1998, que revogou as limitações dos juros de mora"
Como conseguir aprovação de 2/3?
· De acordo com o advogado Rômulo Gouveia, teoricamente não existe impedimento para realizar uma assembleia em um dia, recolher assinaturas durante a semana e em seguida encerrá-la.
· Pode-se realizar uma primeira assembleia, aprovando as assinaturas recolhidas as quais seriam apresentadas na segunda assembleia.
· É importante salientar o reconhecimento das firmas das assinaturas porque muitos dos participantes poderão não participar da segunda assembleia.
Passo a passo
· Elaborar uma minuta para que todos apresentem sugestões de alteração da Convenção (com prazo para respostas);
· Fazer uma segunda minuta com as devidas alterações e repassá-la para os interessados antes da assembleia;
· Se possível colher procurações específicas para aprovar a nova Convenção após todos se cientificarem sobre o teor do acordo a ser aprovado;
· Marcar a assembleia, após ter os 2/3 de procurações através de edital preciso;
· E finalmente aprovar a nova Convenção (re-ratificação).
Registro das alterações
Para tornar as alterações da Convenção válidas para terceiros (não-condôminos), elas devem ser averbadas no cartório de Registro de Imóveis (artigo 1333), onde a Convenção está registrada, uma vez que com o registro terá a publicidade do ato. "Mesmo se a lei não obrigasse, os condôminos têm interesse em tornar as alterações públicas", afirma Ricardo Ribeiro.
Fontes: Advogados Ricardo Ribeiro e Rômulo Gouveia, especialistas em condomínios.
