Em razão de diversos questionamentos efetuados tanto em meu escritório (Cabral e Calfat Sociedade de Advogados) quanto à ASCONHSP (Associação dos Loteamentos Fechados, Condomínios Horizontais e Urbanísticos do Estado de São Paulo) decidi esclarecer o percentual de multa por atraso no pagamento do rateio mensal em associações gestoras de loteamentos fechados, uma dúvida que assombra grande número de moradores, diretores e administradores de loteamentos fechados em nosso país.
Natureza jurídica
Os loteamentos fechados não são regidos pela Lei 4591/64 (Lei de Condomínios e Incorporações Imobiliárias), nem pelos artigos do Código Civil que regem os condomínios edilícios (artigos 1332 a 1357 do Código Civil), uma vez que a natureza jurídica não pode ser igualada.
Os loteamentos fechados são constituídos sob a égide da Lei 6766/79 em conjunto com a legislação municipal que autoriza o fechamento do perímetro do loteamento.
Não menos importante é citar que os artigos correspondentes aos loteamentos fechados no Código Civil vão do 53 ao 61, ou seja, os artigos referentes às Associações Civis sem Fins Lucrativos. Então, no primeiro caso, ou seja, os condomínios edilícios, não existe qualquer amparo legal para dizer que os loteamentos fechados devem ser submetidos à exigência impostas aos condomínios edilícios.
Já no segundo caso, o do Código de Defesa do Consumidor, a relação existente entre a associação que gera o loteamento fechado e os proprietários claramente não caracteriza-se como relação de consumo, se não vejamos:
Somente pelo fato do loteamento fechado ser gerido e administrado por uma associação de moradores e proprietários já desfigura a obrigatoriedade da utilização da multa de dois por cento com base no Código de Defesa do Consumidor uma vez que não existe relação de consumo e sim uma relação de cooperação mútua na busca da melhoria da qualidade de vida. Para um melhor entendimento, transcreve-se abaixo a definição de fornecedor posta no próprio Código de Defesa do Consumidor:
Art. 3° Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados que desenvolvem atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços.
A multa
Pela simples leitura da definição acima, percebemos que a associação gestora do loteamento fechado não pode ser caracterizada como fornecedora. Assim, as associações podem sim cobrar até o limite de 20% o valor da multa por atraso no pagamento do rateio mensal em loteamentos fechados.
Esperamos que, com os argumentos postos no artigo, possamos ter elucidado um pouco mais a questão tão polêmica e ter, com isso, auxiliado a diminuição da inadimplência nos loteamentos fechados.
Dr. Silvio Cabral - loteamentosfechados.blogspot.com
Sócio Gestor do Escritório Jurídico Cabral e Calfat Sociedade de Advogados.
Diretor Jurídico e Presidente do Conselho Consultivo da ASCONHSP.
Presidente do SindCondomínios.
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