Primeiramente antes de entrarmos no mérito da obrigatoriedade do pagamento do rateio mensal pelo proprietário de lotes nos ditos “condomínios fechados” – Loteamentos Fechados da região da Granja Viana e das demais localidades de nosso pais, vale lembrar que em sua grande maioria estes empreendimentos não são condomínios de direito, ou seja, não são constituídos sob a égide da Lei 4591 de 16/12/1964, norma jurídica que em conjunto com o Código Civil dita as regras a serem seguidas pelos condomínios e incorporações imobiliárias.
Os empreendimentos supra citados (loteamentos abertos ou fechados) são o que a doutrina moderna convencionou chamar de condomínios de fato ou condomínios atípicos sendo estes regidos em sua grande maioria pelo Decreto-Lei 58, de 10/12/37, e, posteriormente regulamentados pela Lei 6.766, de 19/12/79, ou seja, Lei do parcelamento do solo.
A diferença básica entre ambos é que nos condomínios atípicos ou loteamentos fechados, que em sua maioria ocorre na Granja Viana, não existe a fração ideal, nem a área comum da forma como existe nos condomínios de direito, ou seja, nos prédios e numa minoria de condomínios de casas.
Já a semelhança marcante, ou até poderíamos afirmar a mais importante é que em ambos os casos os moradores se reúnem em assembléia para aprovar e ratear as despesas referentes ao bem comum da comunidade, que vive em ambas as formas de empreendimentos imobiliários.
Assim sendo, a obrigatoriedade do pagamento do rateio mensal não advém do fato do empreendimento ser condomínio de direito ou de fato, ser loteamento fechado ou aberto e sim do fato de que este rateio traz benefícios a todos aqueles que moram, ou tem sua propriedade onde a associação que administra a quantia rateada atua.
Este e rateio em sua grande maioria é destinado ao pagamento de serviços prestados pela associação que administra o loteamento, tais quais podemos citar:
• segurança;
• manutenção de ruas;
• limpeza;
• manutenção das áreas de lazer;
• preservação do meio ambiente;
• entre outros serviços.
Tais serviços são absolutamente indivisíveis, porquanto prestados para toda comunidade compreendida pela associação como um todo, beneficiando a todos os proprietários indistintamente. Todos os imóveis, por estarem inseridos e usufruírem da infra-estrutura proporcionada, experimentam sensível valorização imobiliária, além é claro da melhoria da qualidade de vida daqueles que ali moram.
Assim sendo, aqueles que não cumprem com sua obrigação estão tendo um aumento em seu patrimônio sem para que com isto contribua, e o que antes já era ponto pacífico nos tribunais superiores agora com o advento do novo Código Civil ficou ainda mais solidificado, ou seja, quem mora ou tem propriedade num condomínio de fato, atípico, loteamento fechado, aberto, o nome jurídico não importa, precisa pagar o rateio mensal pois caso contrário estará a enriquecer-se sem justa causa, conduta esta que é vedada em nosso ordenamento jurídico nos artigos 884, 885 e 886 do Código Civil.
O que está sendo sustentado neste artigo tem embasamento nos estudos realizados pela equipe de nosso escritório nas doutrinas e jurisprudências dos tribunais superiores não só do Brasil como também do mundo, e dessa forma vale transcrever uma decisão recentíssima do SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA proferida em 10 de junho de 2003:
Com o exemplo de tal decisão não resta qualquer dúvida sobre a obrigatoriedade de pagamento por aqueles que usufruem dos serviços prestados por sociedade ou associação, e mais a obrigatoriedade não advém da associação ou não do proprietário, da caracterização do loteamento aberto ou fechado, mas sim do efetivo aproveitamento dos serviços prestados, que de um modo ou de outro são necessários.
Não podemos deixar de citar que estes “condomínios” têm se proliferado por todo o Brasil pela total falta de cumprimento do poder publico de suas funções básicas, como, segurança, conservação de ruas e praças, abastecimento de água, entre outros, e por isso não é justo que aqueles que querem uma vida melhor e mais segura precisem pagar por aqueles que apesar de morarem em um local melhor não quererem arcar com os custos desta melhoria de vida.
É devido a esta tamanha proliferação que tramita no Congresso Federal uma proposta de lei que com a intervenção da ASCONHSP visa regulamentar os condomínios atípicos ou de fato, loteamentos fechados – PL 3057/2000.
Achamos que com a nossa pequena contribuição conseguimos elucidar melhor o tema explicando o motivo da obrigatoriedade do pagamento dos rateios mensais, e desde já agradecemos pela atenção e estamos à disposição para qualquer contato.
Por - Dr. Silvio Cabral
silviocabral.blogspot.com – twitter.com/drsilviocaral
Sócio Gestor do Escritório Jurídico CABRAL E CALFAT SOCIEDADE DE ADVOGADOS;
Diretor Jurídico e Presidente do Conselho Consultivo da ASCONHSP;
Presidente do SINDCONDOMÍNIOS;
