ESTATUTO SOCIAL DA ASSOCIAÇÃO DE PROPRIETÁRIOS DO PARQUE INDUSTRIAL SAN JOSÉ

DA DENOMINACÃO, SEDE. DURACÃO E OBJETIVOS SOCIAIS.

ARTIGO 1° - A Associação de Proprietários do Parque Industrial San José, doravante denominada simplesmente "API.San José" ou associação, é uma sociedade civil de direito privado, sem fins lucrativos, ideológicos ou religiosos, cujo prazo de duração é indeterminado e o exercício social correspondente ao ano civil, estando sediada à Avenida Capuava, n° 2.200, no Bairro da Capuava, em Cotia-SP., que se regerá conforme estes Estatutos e pelas disposições legais aplicáveis à espécie.

Parágrafo primeiro - Entende-se por PROPRIETÁRIO, as pessoas físicas ou jurídicas, desde que titulares, compromissários compradores, cessionários ou promissários cessionários de direitos de domínio de imóveis localizados no empreendimento denominado Parque Industrial San José e nos empreendimentos que forem agregados nos termos deste Estatuto Social.

Parágrafo segundo - A área abrangida e submetida à "API. San José" é aquela compreendida pelo loteamento Parque Industrial San José, delimitado e cadastrado perante a Prefeitura Municipal de Cotia e o Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Cotia, consoante matrícula N°. 12459 e os demais loteamentos e ou parcelamentos de solo que forem agregados nos termos deste Estatuto Social.

Parágrafo terceiro - A "API. San José" tem personalidade jurídica própria, distinta de seus associados, que não respondem solidária nem subsidiariamente pelas obrigações por ela contraídas, salvo aquelas deliberadas pelo mínimo de 2/3 (dois terços) dos associados- proprietários e empreendedor, "ad referendum" da Assembléia Geral.

ARTIGO 2° - A "API. San José" terá por objetivos:

a) Preservar as características do Parque Industrial San José, zelando pela obediência às normas constantes do Regulamento sobre o uso dos imóveis;

b) Amparar os legítimos interesses comuns dos associados perante os poderes públicos e quaisquer órgãos ou entidades de direito público ou privado:

c) Avaliar os projetos de construção, modificação ou acréscimos nas unidades, conforme restrições previstas no memorial do empreendimento e nos respectivos contratos de compra e venda, desde que esses projetos também sejam aprovados em conformidade a legislação vigente, atinente ao assunto;

d) Realizar por si ou por terceiros, estudos e serviços de utilidade comum para seus associados, inclusive administrar por si ou terceiros, as partes de uso comum do Parque Industrial, sem interferir na administração particular de cada propriedade;

e) Estabelecer normas éticas e regulamentos visando disciplinar as atividades de seus associados-proprietários e empreendedor;

f) Praticar, enfim todos os atos de direito, no legítimo interesse de seus associados proprietários e empreendedor;

ARTIGO 3° - Para a realização de seus objetivos sociais, a API. San José poderá manter quadro de funcionários elou contratar terceiros, pessoas jurídicas ou físicas, para que executem os trabalhos necessários, mediante remuneração que com eles ajustar, observada a disposição do item "e" do artigo 24 destes Estatutos.

DO QUADRO SOCIAL

ARTIGO 4° - O quadro social da "API. San José" será formado por pessoas físicas ou jurídicas, desde que titulares, compromissários compradores, cessionários ou promissários cessionários de direitos de domínio de imóveis localizados no empreendimento denominado Parque Industrial San José e nos empreendimentos que forem agregados nos termos deste Estatuto Social, distribuídas nas categorias empreendedor e proprietários.

Parágrafo primeiro - É associado empreendedor exclusivamente a pessoa jurídica, representada pela empreendedora do Parque Industrial San José: SANTAILUFA EMPREENDIMENTOS URBANÍSTICOS LTDA.

Parágrafo segundo - São associados-proprietários todos aqueles definidos no parágrafo primeiro do artigo 1° deste estatuto.

Parágrafo terceiro — Os associados não quites com os encargos da "API. San José", apesar de impedidos de serem votados, poderão votar assuntos que exijam quorum de no mínimo 2/3 (dois terços) da totalidade dos associados.

ARTIGO 5° - A partir da aprovação dos Estatutos da "API. San José", os associados pessoas jurídicas, terão o prazo de 30 (trinta) dias corridos, para formalizar a adesão, através da apresentação de 01 (hum) representante legal e um suplente (que obrigatoriamente devem fazer parte de seu quadro social ou de funcionários), através de procuração específica, com o prazo de 01 (hum ano) e firma reconhecida, juntando, ainda, cópia autenticada do Contrato Social.

DOS DIREITOS, DEVERES E IMPEDIMENTOS DOS SÓCIOS. DOS DIREITOS

ARTIGO 6° - Os associados empreendedor e proprietários, desde que em dia com as cotas sociais, possuem os seguintes direitos, entre outros constantes destes Estatutos, ressalvadas as disposições em contrário:

a) Utilizar e usufruir de todos os serviços oferecidos pela "API. San José";

b) Sugerir à Diretoria Executiva, sempre por escrito, providências úteis aos interesses sociais;

c) Participar das Assembléias Gerais podendo votar e ser votado;

d) Ter aparte nas Assembléias Gerais da "API. San José", e com a palavra, apresentar matérias para deliberação e voto, se estas estiverem em sintonia com a finalidade da mesma;

e) Convocar, observada a disposição dos artigos 41 e 44, a realização de Assembléias Gerais;

f) Apresentar assuntos a serem discutidos nas Assembléias Gerais;

g) Incluir, se o quiser, em seus impressos e logotipos, a sigla, nome ou logotipo da "API. San José", e mencionar sua filiação à mesma;

DOS DEVERES

ARTIGO 7° - Os associados empreendedor e proprietários têm os seguintes deveres, entre outros constantes destes Estatutos:

a) Cumprir e fazer cumprir as disposições destes Estatutos, dos Regulamentos Internos da associação, para boa convivência dentro do Parque Industrial;

b) Acatar e cumprir as deliberações emanadas nas Assembléias Gerais da "API. San José";

c) Pagar pontualmente, as contribuições mensais para manutenção dos serviços da "API. San José", fixadas em Assembléia ou aquelas arbitradas provisoriamente pela Diretoria e Conselhos Fiscal e Consultivo, para custeio das despesas, ressalvados as disposições em contrário.

d) Pagar as contribuições extraordinárias, discutidas e aprovadas em Assembléia;

e) Dar integral desempenho às obrigações que lhe forem atribuídas pela Diretoria, quando indicado e após aceitar tal encargo, por escrito, para participar de Comissões de Trabalhos para a associação;

f) Zelar pelo bom nome e conceito da "API. San José";

g) Observar e cumprir as restrições estabelecidas no Regulamento sobre o uso de imóveis, parte integrante do Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra.

ARTIGO 8° - O descumprimento do preceituado nos itens "c" e "d" importa em suspensão automática dos direitos do associado faltoso, até que regularizada a sua situação, no prazo de 30 (trinta) dias, ou outro que for determinado pela Diretoria e Conselhos Fiscal e Consultivo, ou ainda pela Assembléia Geral.

ARTIGO 9°— O associado que infringir os presentes Estatutos, que eticamente desprestigiar a sua condição de associado ou, por qualquer outra forma, agir contra os objetivos da "API. San José" ou do Parque Industrial será excluído do quadro social, mediante proposição da Diretoria e Conselhos Fiscal e Consultivo, aprovado pelo mínimo de 2/3 dos votos da totalidade dos associados do Parque Industrial, em votação secreta ou aberta, conforme deliberação prévia da Assembléia respectiva.

DOS IMPEDIMENTOS

ARTIGO 10 - Dentre os impedimentos passíveis de punição e comum aos associados de qualquer categoria, estão:

a) Praticar atividades contrárias aos objetivos da associação;

b) Utilizar o nome da associação sem poderes para tal e sem autorização expressa da mesma, para a prática de atos em benefício comum;

c) Praticar atividades políticas, religiosas ou com fins lucrativos, vinculando tal atividade ao nome da associação.

ARTIGO 11 — A Diretoria Executiva e o Conselho Fiscal e Consultivo, poderão, conjuntamente, notificar e/ou aplicar, por escrito, aos associados pena de advertência, após regular procedimento, assegurado o direito de ampla de defesa, conforme disposição do Regulamento interno;

ARTIGO 12 - A pena de suspensão temporária das atividades sociais, peio prazo de até 30 (trinta) dias, somente será aplicada mediante prévia aprovação da maioria dos membros da Diretoria e Conselho Fiscal, "ad referendum" da Assembléia Geral por maioria absoluta dos associados presentes.

ARTIGO 13 - A suspensão por prazo de 90 (noventa) dias e a eliminação do associado, são de competência exclusiva da Assembléia Geral, que deliberará após a apresentação da defesa, por no mínimo 2/3 dos votos da totalidade dos associados.

Parágrafo primeiro - A medida acima será adotada sem prejuízo da cobrança, amigável ou judicial, de contribuições mensais pendentes e encargos até a data do evento, isto é, a aplicação da pena de suspensão ou exclusão não exime o associado faltoso do cumprimento de suas obrigações pecuniárias para com a "API. San José" e com as despesas de administração da área comum, não participando, todavia, das promoções realizadas pela associação.

Parágrafo segundo - Poderá ser solicitada pela maioria dos membros da Diretoria e Conselho Fiscal e Consultivo ou também, por 30% (trinta por cento) dos associados, no gozo de seus direitos sociais.

ARTIGO 14- A associação terá e será gerida pelos seguintes órgãos:

a) Diretoria Executiva, com 5 (cinco) membros;

b) Conselho Fiscal, com 3 (três) membros efetivos e 02 (dois) suplentes;

c) Conselho Consultivo, com 03 (três) membros efetivos e 02 (dois) suplentes;

d) Assembléia Geral.

ARTIGO 15 — O mandato da Diretoria Executiva é de 02 (dois) anos, a contar da data da Assembléia Geral que a elegeu, observado o disposto no artigo 17, podendo seus membros, (serem reeleitos, uma única vez consecutiva).

ARTIGO 16— A nova Diretoria Executiva tomará posse logo após a aprovação destes Estatutos.

ARTIGO 17 — Os membros da Diretoria deverão ser eleitos entre os associados, presentes pessoalmente ou através de seus representantes legais (se pessoas jurídicas).

ARTIGO 18 - Os Conselhos Fiscal e Consultivo, apesar de não serem órgãos executivos, serão compostos de membros efetivos, todos associados, os quais serão eleitos conjuntamente com a Diretoria Executiva, e exercerão o mandato por igual período.

ARTIGO 19 - Os membros da Diretoria Executiva e Conselhos Fiscal e Consultivo não são pessoalmente responsáveis pelas obrigações que contraírem em nome da associação, em virtude de ato regular de gestão, e dentro de suas competências estatutárias. Entretanto, respondem civil e penalmente perante a associação e terceiros, quando agirem com dolo, violação da lei ou dos Estatutos Sociais.

ARTIGO 20 - Perderá o cargo representativo de Diretor ou Conselheiro, o nomeado do associado ou o próprio associado que deixar de ter participação societária ou função gerencial-representativa no estabelecimento industrial, comercial ou de prestação de serviços, sediado no Parque Industrial San José.

DA DIRETORIA EXECUTIVA:

ARTIGO 21 A Diretoria Executiva enquanto órgão executivo com amplos poderes para praticar os atos decorrentes dessa incumbência, será assim composta:

a) Diretor Presidente;

b) Diretor Vice-Presidente;

c) Diretor Financeiro;

d) Diretor Vice-Financeiro;

e) Diretor Secretário.

ARTIGO 22 — À Diretoria executiva incumbe todos atos de gerência administrativa, executiva e fiscal da atividade social, e deverão sempre ser exercidos no sentido de dar desenvolvimento à associação e permitir-lhe a consecução de seus objetivos sociais competindo-lhe, precipuamente:

a) Cumprir e zelar pelo cumprimento dos objetivos sociais e pelo patrimônio da associação através das disposições destes Estatutos Sociais, Regulamentos Internos e das deliberações das Assembléias Gerais:

b) Promover a arrecadação de todas as receitas cabentes à associação;

c) Efetuar as despesas necessárias à administração da associação;

d) Escolher e contratar serviços de terceiros, para administração dos interesses comuns, publicidade, eventos, marketing ou executar os serviços administrativos diretamente, até o limite estabelecido em Assembléia;

f) Representar ativa e passivamente a associação em juízo ou fora dele, com autorização da Assembléia Geral, por maioria absoluta dos presentes, iniciar ou intervir em ações judiciais, em qualquer instância ou tribunal; abrir e movimentar contas bancárias em nome da associação e praticar, enfim, todos os atos de direito necessários ou convenientes aos objetivos da associação e sempre em defesa dos interesses comuns;

Aplicar aos associados as penalidades previstas nos Estatutos Sociais e Regimento Interno;

g) Fazer, anualmente, o relatório de atividades da associação, no período, com a prestação de contas, balanço do exercício e com proposta orçamentária para o ano seguinte, submetendo tais documentos à apreciação do Conselho Fiscal.

h) Comprar, vender, locar, permutar e gravar bens imóveis, contrair empréstimos em nome da associação, com autorização da Assembléia Geral, por votação unânime dos associados, cabendo o voto por escrito com firma reconhecida, ou procuração, atendidas as disposições do artigo 5°. "in fine".

I) Manter guardada durante o prazo mínimo de 06 (seis) anos, ou superior, por determinação legal, para eventuais necessidades de verificação, toda documentação relativa à associação.

ARTIGO 23 — As resoluções da Diretoria Executiva, quando forem tomadas em reuniões desta, serão estabelecidas por maioria absoluta de seus membros, cabendo um voto a cada Diretor.

ARTIGO 24— Ao Diretor-Presidente compete:

a) Representar a associação, ativa e passivamente, em Juízo ou fora dele, investido de todos os poderes para tanto necessários, inclusive os de transigir, acordar, receber e dar quitação e receber citações, inclusive citação inicial, poderes esses outorgados então por prévia aprovação da maioria absoluta dos membros da Diretoria Executiva e Conselhos Fiscal e Consultivo, sempre praticando todos os atos em defesa dos interesses comuns;

b) Coordenar e supervisionar a administração da associação, dando cumprimento aos seus objetivos;

c) Convocar e presidir as reuniões de Diretoria e as Assembléias Gerais;

d) Assinar, juntamente com o Diretor-Financeiro, cheques e demais documentos voltados a simples atos imprescindíveis à gestão da associação, ressalvados os limites pertinentes, dispostos nestes Estatutos.

e) Autorizar, por escrito, juntamente com outro Diretor, a contratação das despesas necessárias ao cumprimento dos objetivos sociais, desde que devidamente aprovadas em Assembléias, rubricando as respectivas contas e notas; -

f) Assinar a correspondência corriqueira da associação;

g) Elaborar, juntamente com os demais membros da Diretoria Executiva, o relatório anual a ser apresentado à Assembléia Geral;

h) Assinar, juntamente com o Diretor Financeiro, o Balanço Social da associação;

i) Admitir e demitir funcionários, juntamente com outro Diretor da associação, atendida a disposição final do item "e" do presente artigo.

ARTIGO 25 — Ao Diretor Vice-Presidente compete, na falta ou impedimentos do Diretor Presidente, as mesmas atribuições a este definidas.

ARTIGO 26 - Ao Diretor Financeiro compete:

a) Dirigir os serviços financeiros, cuidando dos valores e fundos da associação;

b) Promover a arrecadação de todas as receitas da associação;

c) Assinar juntamente com o Diretor Presidente, cheques, e demais documentos voltados a simples atos imprescindíveis â gestão da associação, ressalvados os limites pertinentes, dispostos nestes Estatutos.

d) Manter em depósito bancário e/ou em aplicação financeira de caráter conservador, ficando excluídas de pronto, aplicações em ações e fundo de ações, observadas as determinações dos Conselhos Fiscal e Consultivo, mantendo em caixa estritamente o que a Diretoria Executiva entender conveniente para o atendimento do movimento financeiro normal da associação;

e) Efetuar o pagamento dos encargos e obrigações da associação;

f) Proceder à escrituração contábil e financeira da associação, por si ou por terceiros ou funcionários contratados para tal fim, sob sua supervisão, observados os limites previstos no item "e" do artigo 24;

g) Apresentar aos associados, mensalmente, balancetes do movimento financeiro da associação, assim como relação das responsabilidades ativas e passivas da associação, inclusive as vencidas e não pagas e as que estiverem por se vencer;

h) Elaborar o balanço e prestação de contas a serem submetidos à Assembléia Geral.

ARTIGO 27— Ao Vice-Diretor Financeiro compete, na falta ou impedimentos do Diretor Financeiro, as mesmas atribuições a este definidas.

ARTIGO 28— Ao Diretor Secretário compete:

a) Organizar e dirigir os serviços da secretaria da associação;

b) Secretariar, elaborando as respectivas atas, as reuniões da Diretoria e Assembléias Gerais;

c) Assinar a correspondência da associação, quando necessário;

d) Manter sob sua responsabilidade e guarda, todo o arquivo de documentos e livros sociais da associação.

ARTIGO 29 — Em caso de dúvida, manifestada sempre por escrito, sobre eventual atribuição de algum membro da Diretoria Executiva, caberá ao Diretor Presidente praticar determinado ato e exercer alguma função especial, mediante prévia apreciação e aprovação do Conselho Consultivo.

ARTIGO 30 — No caso de vaga de um dos cargos da Diretoria Executiva, caberá aos Conselhos Fiscal e Consultivo elegerem novo Diretor entre seus membros, para o preenchimento do cargo vago.

ARTIGO 31 — Os Diretores permanecerão em seus cargos até a escolha e posse de seus sucessores, o que deverá ocorrer no prazo máximo de 15 (quinze) dias, a contar do evento.

ARTIGO 32— A associação poderá nomear procuradores, para fins judiciais ou extrajudiciais, com poderes específicos e prazo de validade, devendo o mandato ser outorgado por dois dentre os Diretores e ressalvados os limites previstos no artigo 24, item "a";

ARTIGO 33 — Convocada pelo Diretor Presidente, a Diretoria reunir-se-á ordinariamente uma vez por bimestre e, extraordinariamente, sempre que os interesses da Associação o exigirem, lavrando-se atas dos trabalhos.

DOS CONSELHOS

ARTIGO 34 — A associação terá um Conselho Fiscal, com funcionamento a partir deste mandato da Diretoria, sendo constituído por 03 (três) membros efetivos e 02 (dois) suplentes, eleitos a cada 02 (dois) anos, pela Assembléia Geral Ordinária, dentre os associados.

ARTIGO 35- Ao Conselho Fiscal compete:

a) Examinar, mensalmente, os livros, documentos e balancetes da associação, emitindo parecer em documentos próprio;

b) Emitir parecer sobre o balanço geral e proposta orçamentária elaborada pela Diretoria Executiva, bem como sobre as contas que devam ser prestadas por aquela.

ARTIGO 36 — A associação terá um Conselho Consultivo, com funcionamento a partir deste mandato da Diretoria, sendo constituído por 03 (três) membros efetivos e 02 (dois) suplentes, eleitos a cada 02 (dois) anos, pela Assembléia Geral Ordinária, dentre os associados.

ARTIGO 37 - Ao Conselho Consultivo compete:

a) Assessorar a Diretoria Executiva e Conselho Fiscal, nos assuntos de interesse da associação.

b) interpretar este Estatuto, opinar, sugerir e definir juntamente com a Diretoria Executiva e Conselho Fiscal, nas suas omissões, ressalvados os limites dispostos nestes Estatutos Sociais

DA ASSEMBLÉIA GERAL

ARTIGO 38 - A Assembléia Geral, é órgão máximo deliberativo da associação, e constituída pelos associados empreendedor e proprietários, que reunirem condições estatutárias para a participação das mesmas.

ARTIGO 39— As Assembléias Gerais serão Ordinárias e Extraordinárias.

ARTIGO 40 — A Assembléia Geral Ordinária será convocada pela Diretoria, pelo menos uma vez por ano, no decurso do 4° (quarto) trimestre civil, com os fins específicos, dentre outros, de:

a) Eleger, quando for o caso (vacâncias por quaisquer motivos), a Diretoria Executiva e o Conselhos Fiscal e Consultivo, respectivos suplentes;

b) Examinar os atos e determinações da Diretoria e Conselhos Fiscal e Consultivo, orientar os mesmos sobre a forma de proceder, atinente aos exercícios futuros, se aquela não coadunar com os objetivos da associação;

c) Discutir e aprovar a previsão orçamentária anual da associação;

d) Revisar e fixar o valor da contribuição mensal dos associados;

e) Examinar, aprovar ou rejeitar as contas da Diretoria Executiva e Conselhos;

f) Apreciar recursos dos associados, contra decisões da Diretoria e Conselhos;

ARTIGO 41 — A Assembléia Geral Extraordinária será instalada sempre que os interesses da associação o exigirem.

ARTIGO 42 - As deliberações das Assembléias Gerais, obrigam, inclusive, aos associados de qualquer categoria ausentes às mesmas.

ARTIGO 43- Ressalvados os dispositivos em contrário, a Assembléia Geral deliberará por maioria absoluta de votos presentes e suas deliberações somente poderão ser anuladas ou modificadas por outra Assembléia Geral.

ARTIGO 44 — As Assembléias Gerais, Ordinárias ou Extraordinárias, serão convocadas por carta circular aos associados, com antecedência mínima de 10 (dez) dias.

ARTIGO 45 — Desta convocação deverão constar obrigatoriamente, além do local, data e horário, os assuntos a serem debatidos e deliberados (ordem do dia) e o respectivo quorum necessário para deliberações.

ARTIGO 46— Não poderão ser votados os assuntos não incluídos na convocação como ordem do dia da Assembléia, podendo, entretanto, ser proposta ordem do dia para nova Assembléia, designada no mesmo dia, ficando convocados os presentes.

ARTIGO 47 — Os trabalhos da Assembléia Geral serão iniciados pelo Diretor-Presidente ou seu substituto legal, ou na ausência por qualquer membro da Diretoria Executiva, a hora estabelecida em primeira convocação, com a presença de, no mínimo, 51% (cinqüenta e um por cento) dos associados-proprietários. A segunda convocação far-se-á meia hora após a primeira, quando então a Assembléia será instalada com qualquer número de presentes, onde as deliberações serão tomadas por maioria absoluta de votos dos presentes, ressalvadas as disposições em contrário.

ARTIGO 48 — As Assembléias serão instaladas e presididas por um Presidente, indicado e escolhido pelos sócios presentes, por votação ou aclamação.

ARTIGO 49 — O Presidente eleito, convidará um secretário e, se for o caso, tantos outros necessários para escrutinadores.

ARTIGO 50 — Os votos serão computados tendo como critério o número de lotes, conforme disposição expressa no Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra, em seu item "8.2".

ARTIGO 51 — Nas Assembléias Gerais será permitida a representação de associados-proprietários por procurador, sendo que cada procurador poderá representar nestas, o máximo de 03 (três) mandantes, independente do número de lotes que cada possua.

ARTIGO 52 — Os associados, quando pessoas jurídicas, deverão ser representados nas Assembléias por seus representantes legais (atendidas as exigências do art. 50, segunda parte), ou por procuradores especialmente constituídos e munidos do competente instrumento de mandato que deverá ser específico e ter a assinatura com firma reconhecida.

ARTIGO 53 — O associado empreendedor, terá:

a) 1/4 (um quarto) de voto, para cada lote disponível (alcançado por infra-estrutura);

ARTIGO 54 — As eleições far-se-ão por plebiscito-aclamação, ou em derradeira hipótese por escrutínio secreto, se viável, com as formalidades inerentes a condição.

ARTIGO 55— Para se candidatar, o associado proprietário deverá promover o registro por meio de chapa, por escrito e entregue mediante protocolo, até 30 (trinta) dias antes da data da Assembléia Geral.

Parágrafo primeiro — A chapa deverá conter indicação para todos os cargos da Diretoria Executiva e Conselhos Fiscal e Consultivo.

Parágrafo segundo — Não serão aceitas inscrições de chapas incompletas ou com mais de um representante do mesmo lote.

ARTIGO 56 — Será obrigatório o quorum de no mínimo 2/3 (dois terços) da totalidade dos associados, com direito a voto, para:

a) Aprovação de alterações destes Estatutos;

b) Destituição da Diretoria Executiva e Conselhos;

c) Fiscal e Consultivo;

DAS TAXAS DE MANUTENÇÃO

ARTIGO 57 — A "API. San José" para administração das áreas comuns do Parque Industrial, no interesse dos associados, fará uma previsão dos serviços e despesas a realizar, bem como a contratação dos empregados necessários para a prestação dos serviços essenciais ou contratará terceiros para a realização dos serviços e efetuará previsão para a manutenção necessária nas áreas comuns.

ARTIGO 58 - A fim de propiciar meios para o cumprimento dos objetivos sociais, os associados empreendedor e proprietários contribuirão para a Associação, com as TAXAS DE MANUTENÇÃO, que podem ser ordinárias ou extraordinárias.

Parágrafo primeiro — As taxas de manutenção ordinárias, serão aquelas aprovadas pela Assembléia Geral e destinam-se a atender às necessidades sociais previstas no respectivo orçamento de despesas da administração regular da associação.

Parágrafo segundo - As taxas de manutenção extraordinárias serão aprovadas pela Assembléia Geral, por maioria absoluta da totalidade dos associados, podendo ser estabelecidas e cobradas pela Diretoria Executiva, em caráter excepcional e emergencial, desde que necessárias ao atendimento do seu objetivo social, com posterior ratificação pela Assembléia Geral, por maioria absoluta dos associados presentes.

ARTIGO 59— A taxa de manutenção será dividida entre os sócios empreendedor e proprietários, a partir da instalação da “API.San José” e pagas sempre nas datas aprazadas, a partir da comunicação da Diretoria da Associação, que será com, no mínimo, 5 (cinco) dias de antecedência.

ARTIGO 60 — A Taxa de manutenção, após aprovada em Assembléia Geral, será devida pelos associados, em função dos critérios abaixo estabelecidos:

Parágrafo primeiro - O lote sem ou com estabelecimento industrial, comercial ou prestador de serviços (em funcionamento ou não) a cada 2.500 m2., será devedor de 01 (uma) quota integral da taxa de manutenção fixada.

Parágrafo segundo — Os estabelecimentos excedentes e em funcionamento, no mesmo lote, que vierem a ser instalados na área comercial, serão devedores de 10% (dez por cento) a 30% (trinta por cento) da taxa de manutenção fixada, cada um baseado na área construída.

Parágrafo terceiro – A gleba não parcelada de até 2.500 m2., será devedor de 01 (uma) quota integral da taxa de manutenção fixada; A partir desta metragem, será devedor de 02 (duas) quotas integrais da taxa de manutenção fixada.

Parágrafo quarto - Na hipótese de um associado-proprietário ser ou vir a ser titular de direitos relativamente a mais de um lote no Parque Industrial San José, mesmo unificando - os para construção de um único estabelecimento, pagará ele tantas taxas de manutenção mensal integrais, quanto sejam os lotes de que for titular, atendidas, ainda, as disposições contidas nos parágrafos precedentes.

ARTIGO 61 - O Associado empreendedor, pagará a taxa de manutenção mensal pelos lotes ainda não comercializados e até o termo dessa condição (por transferência ou cessão a qualquer título), o equivalente a:

a) 24% (vinte e quatro por cento) da taxa de manutenção ordinária, para os lotes disponíveis (dotados de infra-estrutura).

b) 12% (doze por cento) da taxa de manutenção ordinária, para os lotes indisponíveis (não alcançados por infraestrutura).

ARTIGO 62 - Verificada a necessidade de rateio de despesa extraordinária, o associado- empreendedor, pagará:

a) 12% (doze por cento) da taxa de manutenção extraordinária, para os lotes disponíveis (dotados de infra-estrutura).

b) 06% (seis por cento) da taxa de manutenção extraordinária, para os lotes indisponíveis (não alcançados por infraestrutura).

ARTIGO 63 — Fica criado o Fundo de Reserva da associação, cobrável juntamente com a contribuição ordinária, e será constituído das seguintes parcelas:

a) juros moratórios e multas previstas nestes Estatutos e que venham a ser cobrados dos associados;

b) 10% da taxa da contribuição mensal ordinária.

Parágrafo único — o Fundo de Reserva poderá ser utilizado para o pagamento de gastos extraordinários e outros, desde que previamente aprovados pela Assembléia Geral, composta da maioria absoluta dos associados-proprietários, cabendo o voto por escrito com firma reconhecida ou procuração, atendidas as disposições do art. 5°.

ARTIGO 64 - O não pagamento da taxa de manutenção, na época de sua cobrança, ensejará a aplicação de muita moratória de 10% (dez por cento), juros de 1% (hum por cento) ao mês "pro rata" e correção monetária pelos índices do IGPM, calculada sobre o valor principal da taxa, incidindo a partir do primeiro dia após o vencimento, até efetivo pagamento.

ARTIGO 65 - O não pagamento de três taxas de manutenção mensal consecutivas, ensejará a propositura da cobrança judicial, onde o devedor arcará com as custas e despesas processuais, além de honorários advocatícios de 20% (vinte por cento), na forma legal.

 

DO PATRIMÔNIO SOCIAL

ARTIGO 66 — O patrimônio da associação será constituído pelos bens móveis e imóveis, adquiridos por compra ou doação, e assim também pelos demais valores que vierem a compor tal patrimônio, a título de contribuição de associados, de terceiros e doações ou subvenções conferidas pelos Poderes Públicos.

ARTIGO 67 — O recebimento de doações gratuitas e incondicionais, ou atos de liberalidade, conferidos mediante encargos a serem satisfeitos pela associação, dependem de prévia aprovação pela Assembléia Geral, por, no mínimo 2/3 dos associados presentes, para que sejam aceitas, excetuados os recebimentos de doações de área do próprio loteamento que, se aceitas pela Diretoria e somente nesta hipótese, independem de aprovação da Assembléia.

DA INCLUSÃO DE NOVOS ASSOCIADOS ATRAVÉS DO AGREGAMENTO DE NOVOS EMPREENDIMENTOS

ARTIGO 68 — São condições essenciais para que novos empreendimentos sejam agregados à ASSOCIAÇÃO DE PROPRIETÁRIOS DO PARQUE INDUSTRIAL SAN JOSÉ:

Parágrafo primeiro — Constar no contrato padrão dos novos loteamentos e ou novos parcelamentos de solo, a obrigatoriedade dos titulares de direitos reais das unidades serem associados à ASSOCIAÇÃO DE PROPRIETÁRIOS DO PARQUE INDUSTRIAL SAN JOSÉ;

Parágrafo segundo — Constar no contrato padrão dos novos loteamentos que somente se perde a qualidade de associado com a venda da unidade, e ainda, que o novo titular de direitos reais deve obrigatoriamente ser associado;

Parágrafo terceiro — As condições acima expostas devem estar registradas no Cartório de Registro de Imóveis competente antes de qualquer divulgação ou mesmo menção no mercado do PARQUE INDUSTRIAL SAN JOSÉ;

Parágrafo quarto — Obrigatoriedade dos empreendedores dos novos loteamentos e posteriormente dos compromissários compradores, que vão ser os titulares de direitos reais de assinar o termo de adesão da ASSOCIAÇÃO DE PROPRIETÁRIOS DO PARQUE INDUSTRIAL SAN JOSÉ;

Parágrafo quinto — Nos termos de adesões devem constar clausula de que o aderente conhece todos os seus direitos e deveres advindos de tal filiação a Associação;

Parágrafo sexto — Os novos loteamentos e ou novos parcelamentos de solo devem respeitar os padrões urbanísticos, restritivos, paisagísticos do loteamento PARQUE INDUSTRIAL SAN JOSÉ;

Parágrafo sétimo — O empreendedor do novo Loteamento e ou parcelamento de solo a ser agregado a ASSOCIAÇÃO DE PROPRIETÁRIOS DO PARQUE INDUSTRIAL SAN JOSÉ deve realizar compensação financeira pelo patrimônio social da Associação atualizado na época do agregamento;

Parágrafo oitavo — Deve ocorrer uma Assembléia geral da associação de aferição destas condições, onde a aprovação deve ser efetuada por maioria simples.

DAS DISPOSIÇÕES FINAIS E TRANSITÓRIAS

ARTIGO 69 - A associação poderá adotar regulamentos internos e normas diversas, tais como coleta de lixo industrial, etc., aprovados, modificados e alterados pela Assembléia Geral especialmente convocada para tal fim, com o mínimo de 2/3 da totalidade dos associados, os quais poderão, além de criar incentivos, regulamentar procedimentos, bem como estabelecer penalidades em relação à utilização das áreas do Parque Industrial, observado as normas público- administrativas e legais.

Parágrafo primeiro — Caso o quorum de 2/3 não seja atingido em primeira assembléia obrigatoriamente será convocada após 30 dias outra assembléia que poderá deliberar por maioria simples.

ARTIGO 70- Ocorrendo a hipótese de cessão e transferência dos direitos relativos a qualquer dos lotes do Parque Industrial San José, a qualquer título, o cessionário ficará obrigatoriamente vinculado a esta associação e sub-rogado em todos os direitos e obrigações dela decorrentes, na qualidade de atual associado titular, em substituição ao associado-cedente, o qual deverá comunicar expressamente essa condição aos cessionários e será, em virtude desse fato, automaticamente desligado do quadro social.

ARTIGO 71 — Embora havendo serviço de portaria, vigilância e segurança a associação, bem como seus associados, individualmente considerados, não responderão por qualquer furto, roubo ou dano em veículo de qualquer categoria que transite ou estacione nas dependências do Parque Industrial San José, bem como ocorrências semelhantes com material de construção ou aos próprios prédios, patrimônio em geral e pessoas, ficando assim expressamente excluída qualquer indenização, seja a que título for.

ARTIGO 72 — A dissolução da associação exigirá votação unânime da totalidade dos associados, cabendo o voto por escrito com firma reconhecida, ou procuração, atendidas as disposições do artigo 50 "in fine".

ARTIGO 73 - Deliberada a dissolução da associação, o patrimônio da mesma será destinado a uma instituição de caridade ou afins, regulamentada.

ARTIGO 74 - A associação não remunerará seus dirigentes, nem distribuirá lucros a qualquer titulo.

Parágrafo Único – O Presidente da Associação é isento do pagamento ordinário da taxa de manutenção.

ARTIGO 75 - A associação aplicará, integralmente, seus recursos na manutenção dos objetivos sociais e de exclusivo interesses comuns dos associados.

ARTIGO 76 - AS dúvidas decorrentes de interpretação dos dispositivos destes Estatutos serão solucionados pela Diretoria Executiva e Conselhos Fiscal e Consultivo, sempre visando favorecer os objetivos sociais da "API. San José", e interesses comuns dos associados, sem prejuízo de eventual reapreciação é solução judicial.

ARTIGO 77 - O presente Estatuto Social, assinado pelo Diretor Presidente, por um membro do Conselho Fiscal e um do Conselho Consultivo, eleitos nesta ocasião, entra em vigor a partir desta data, cumprida as demais exigências legais.

ARTIGO 78 - Fica eleito o Foro da Comarca de Cotia-SP, para dirimir eventuais questões decorrentes do presente, com renúncia expressa de qualquer outro, por mais privilegiado que possa ser.

Cotia, 25 de outubro de 2011.

______________________________________

Silvio Roberto Bueno Cabral de Medeiros Filho

OAB/SP 211.879

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Alvaro Souza Ramos

Presidente da Mesa e da Associação

A Legalidade da Cobrança do Rateio Mensal pelas Associações Gestoras de “Loteamentos Fechados”

No dia 20 de setembro o STF (Supremo Tribunal Federal) proferiu sentença contrario a cobrança do rateio mensal Associação de Morador Gestora de “Loteamento Fechado”.

Com esta sentença diversos administradores, presidentes, diretores de “Loteamentos Fechados” e mesmo colegas advogados procuraram tanto o escritório, quanto a ASCONHSP a fim de obter uma posição acerca do assunto.

Primeiramente vale destacar que a decisão do STF diz respeito a um caso específico no Rio de Janeiro e não vincula nem as demais decisões de Primeira Instancia, nem dos Tribunais de Justiça Estaduais e nem mesmo do STJ (Superior Tribunal de Justiça).

Infelizmente alguns meios de comunicação divulgaram a decisão como se esta fizesse coisa julgada em todos os demais processos existentes sobre o assunto no pais.

Alguns pontos devem ser ressaltados para que se faça a analise acerca da sentença proferida.

É muito importante diferenciar a situação da obrigatoriedade do pagamento do rateio mensal com a obrigatoriedade da filiação a Associação, vejamos:

Segundo o artigo 5°, inciso XX – ninguém é obrigado a se associar ou manter-se associado, portanto nenhuma Associação tem o poder de obrigar que qualquer pessoa torne-se associada.

Ocorre porém que a obrigatoriedade do pagamento não advêm da filiação ou não a Associação e sim do serviço que é prestado por esta, pode-se afirmar ainda que a obrigatoriedade do pagamento decorre da comunhão de direitos e obrigações dos quais todos os titulares de direitos reais inseridos nos Loteamentos são beneficiários.

Evidencia-se que os lotes são individuais, mas os benefícios alcançados pela atuação da associação “condomínio de fato ou atípico”, são indivisíveis e atingem a todos da comunidade.

Ao usufruírem de todos os serviços prestados pela associação sem pagar o rateio que lhe compete, os titulares de direitos reais estão a enriquecerem-se ilicitamente, uma vez que sua propriedade valoriza-se diante dos benefícios adquiridos pelo “condomínio de fato ou atípico”, que só acontecem em virtude dos demais arcarem com suas obrigações.

O enriquecimento sem causa é conduta vedada em nosso Ordenamento Jurídico e previsto no Novo Código Civil em seus artigos 884, 885 e 886. Para melhor elucidar o caso, transcreve-se um dos artigos supra citados. 

“Art. 884. Aquele que, sem justa causa, se enriquecer à custa de outrem, será obrigado a restituir o indevidamente auferido, feita a atualização dos valores monetários.

Parágrafo único. Se o enriquecimento tiver coisa de terminada, quem a recebeu é obrigado a restituí-la, e,se a coisa  não mais subsistir, a restituição se fará pelo valor do bem na época em que foi exigido.”

Nesse sentido a súmula 35 do STJ aclara e ainda completa a idéia que se discute no caso em tela:

Empobrecimento. Jornada STJ 35: “A expressão enriquecer à `custa de outrem do art. 884 do novo Código Civil não significa, necessariamente, que deverá haver empobrecimento” 

O inadimplemento por parte dos titulares de direitos reais não causa diretamente o empobrecimento do “condomínio de fato ou atípico”, mas indubitavelmente dificulta a prestação dos seus serviços para os titulares de lotes, vez que é custeado por estes que cumprem com seu dever.

A jurisprudência já pacificou que o não pagamento do rateio mensal pelo proprietário de lote em loteamento aberto ou fechado que os moradores se organizem em associação para prestação de serviços caracteriza enriquecimento ilícito, ou seja, sem causa.

Nesse sentido, se manifestou o Superior Tribunal de Justiça, como verifica-se na ementa publicada na data de 11.03.98 no D.J de Brasília em Agravo de Instrumento nº 171.731 (97/0090419-9) – RJ, contendo o seguinte:        

“Embargos Infringentes – Loteamento – Condomínio instituído pelos moradores que aprovaram uma Convenção, registrada no RGI, produzindo efeitos jurídicos, por não invalidada. Loteamento Fechado, em que a convenção discrimina o uso de áreas comuns, cujos melhoramentos beneficiam a todos – Constitui enriquecimento ilícito o não pagamento pelos proprietários dos lotes das despesas havidas e as de conservação e administração de Condomínio – Não se configurando aqui a hipótese de mera associação de moradores como entendeu o voto vencido, em que a liberdade de associação tem de ser preservada.” (grifo nosso).

Para corroborar ainda mais o posicionamento sustentado cita-se trechos do voto da Ministra Nancy Andrighi no Recurso Especial nº 490.419:

“O STJ já firmou entendimento no sentido de que os proprietários de imóveis que usufruem dos serviços prestados por sociedade ou associação ao condomínio, ainda que atípico, devem contribuir no rateio das despesas, sob pena de enriquecimento ilícito.” 

“Na verdade, não há de se fazer distinção. A obrigatoriedade ao pagamento das despesas efetuadas por sociedade ou associação em condomínio atípico não advém da caracterização do loteamento como aberto ou fechado, mas sim da efetiva fruição dos serviços prestados por seus moradores.

Com o acima posto entendemos ter demonstrado que esta decisão vai contra o jurisprudência majoritária predominante no pais, por fim mas não menos importante é que informamos que na próxima edição traremos maiores detalhes acerca da decisão uma vez que na semana do dia 10 de outubro estaremos indo à Brasília para detalhar o processo do qual adveio a decisão.

Silvio Cabral - loteamentosfechados.blogspot.com

Sócio Gestor do Escritório Jurídico Silvio Cabral Advogados.

Diretor Jurídico e Presidente do Conselho Consultivo da ASCONHSP.

Presidente do SindCondomínios. 

Cobrança de dívidas condominiais prescreve em cinco anos

A cobrança de cotas condominiais prescreve em cinco anos, a partir do vencimento de cada parcela. Esse foi o entendimento da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao considerar que os débitos condominiais são dívida líquida constante de instrumento particular e o prazo prescricional aplicável é o estabelecido pelo artigo 206, parágrafo 5º, inciso I do Código Civil (CC) de 2002. Um condomínio carioca ajuizou ação de cobrança contra um morador, requerendo o pagamento das cotas condominiais devidas desde junho de 2001. O juízo de primeiro grau rejeitou a preliminar de prescrição, por considerar que, na ação de cobrança de cotas condominiais, incide a prescrição de dez anos, prevista no artigo 205 do código de 2002. O condômino apelou, mas o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJRJ) manteve a sentença, por entender não haver regra específica para a hipótese. No recurso especial interposto no STJ, o morador sustentou que o valor das despesas condominiais encontra-se prescrito, nos termos do artigo 206, parágrafo 5º, inciso I do CC, que estabelece que a pretensão à cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular prescreve em cinco anos. Requisitos A relatora do recurso, ministra Nancy Andrighi, observou que são necessários dois requisitos para que a pretensão se submeta ao prazo prescricional de cinco anos: dívida líquida e definida em instrumento privado ou público. “A expressão ‘dívida líquida’ deve ser compreendida como obrigação certa, com prestação determinada”, argumentou a ministra. Já o conceito de “instrumento” deve ser interpretado como “documento formado para registrar um dever jurídico de prestação. Nancy Andrighi destacou que alguns doutrinadores defendem que o prazo prescricional de cinco anos não se aplica às cotas condominiais, pois tais despesas não são devidas por força de declaração de vontade expressa em documento, mas em virtude da aquisição de um direito real. Entretanto, a ministra apontou que a previsão do artigo 206, parágrafo 5º, inciso I não se limita às obrigações em que a fonte seja um negócio jurídico. Desse modo, o dispositivo incide nas hipóteses de obrigações líquidas – independentemente do fato jurídico que deu origem à relação obrigacional –, definidas em instrumento público ou particular. Tendo em vista que a pretensão de cobrança do débito condominial é lastreada em documentos, avaliou a ministra, aplica-se o prazo prescricional de cinco anos. “Isso porque, apenas quando o condomínio define o valor das cotas condominiais, à luz da convenção (artigos 1.333 e 1.334 do CC) e das deliberações das assembleias (artigos 1.350 e 1.341 do CC), é que o crédito passa a ser líquido, tendo o condômino todos os elementos necessários para cumprir a obrigação a ele imposta”, concluiu a relatora. No caso julgado, a ministra Nancy Andrighi constatou que a ação de cobrança foi ajuizada em 19 de dezembro de 2003, mas o condômino foi citado somente em 15 de abril de 2008, tendo transcorrido, entre a entrada em vigor do novo Código Civil e a citação, intervalo superior a cinco anos. A relatora lembrou que, conforme jurisprudência do STJ, a citação válida interrompe a prescrição, que retroage à data de propositura da ação quando a demora na citação do executado se deve a outros fatores, não à negligência do credor. “Assim, para a solução da controvérsia, é imprescindível descobrir se a demora na citação ocorreu por motivos inerentes ao mecanismo da justiça ou em virtude da omissão/inércia do autor”, frisou. Como a análise de fatos e provas em recurso especial é vedada pela Súmula 7/STJ, a ministra Nancy Andrighi deu parcial provimento ao recurso para corrigir a aplicação da regra de prescrição e determinar a remessa dos autos ao TJRJ, a fim de que verifique a ocorrência de eventual prescrição. A decisão foi unânime. REsp 1139030

TST discute terceirização em audiência

O SindCondomínios e em conjunto com a ASCONHSP está acompanhando de perto os debates sobre a Terceirização uma vez que este é um tema que interessa ao segmento, veja matéria abaixo: O Tribunal Superior do Trabalho (TST) fará sua primeira audiência pública, nos dias 4 e 5 de outubro, para discutir um dos temas mais polêmicos na Justiça Trabalhista: a terceirização, objeto de milhares de processos movidos por empregadores e trabalhadores. A audiência contará com 49 participantes, entre representantes das principais associações empresariais e sindicais do país, além de pesquisadores e parlamentares. Cada um terá 15 minutos para defender seu ponto de vista diante dos ministros. A reunião tratará, primeiro, da terceirização de maneira geral. Depois, será debatido o marco regulatório do setor. A audiência continuará com discussões sobre a terceirização em áreas específicas: bancos, telecomunicações, indústria, serviços, setor elétrico e tecnologia da informação. A jurisprudência do TST admite, atualmente, apenas a terceirização das atividades-meio - em linhas gerais, tudo aquilo que não se insere no negócio principal. É consenso que serviços de limpeza e segurança, por exemplo, podem ser terceirizados. Mas em outros casos - como a instalação de redes, na área de energia - não há acordo a respeito da classificação. Empresas defendem a possibilidade de terceirizar também alguns setores atualmente considerados atividade-fim. Participarão da audiência o presidente do TST, ministro João Oreste Dalazen, o procurador-geral do Trabalho, Luiz Antônio Camargo de Melo, e o presidente da Ordem dos Advogados do Brasil (OAB), Ophir Cavalcante. Entre os nomes previstos para falar sobre a matéria estão o professor da USP José Pastore, o presidente do Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada (Ipea), Márcio Pochmann, o representante do Instituto Abradee da Energia, Gesner Oliveira, o presidente da CUT, Artur Henrique da Silva, e o presidente da Associação Nacional dos Magistrados do Trabalho (Anamatra), Renato Henry Sant'Anna. O marco regulatório da terceirização será depois debatido pelos deputados federais Sandro Mabel e Vicentinho, autores de projetos de lei sobre a matéria. Da discussão setorial, devem participar o presidente da Federação Brasileira de Bancos (Febraban), Murilo Portugal, o advogado Carlos Ari Sundfeld, representante da Associação Brasileira de Telecomunicações, e o gerente-executivo da Confederação Nacional da Indústria (CNI), Emerson Casali Almeida. Maíra Magro - De Brasília

Arrematante pode usar valor pago em leilão para quitar dívidas condominiais

O arrematante pode solicitar a reserva de parte do valor pago em leilão para quitar dívidas condominiais que não foram ressalvadas pelo edital. A decisão é da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao julgar um recurso em que foi leiloado um imóvel com dívidas condominiais e tributárias pendentes.

O imóvel em questão foi alienado judicialmente e o arrematante pediu a retenção de parte do valor arrecadado para o pagamento dos débitos. O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) entendeu que, por falta de previsão legal, só era possível incorporar no preço as dívidas tributárias anteriores à arrematação e não as dívidas condominiais. Essas poderiam ser ressarcidas junto ao proprietário anterior, por ação própria.

Segundo a relatora, ministra Nancy Andrighi, embora a lei não tenha previsto expressamente a possibilidade de o arrematante requerer a reserva de valores para quitar as dívidas condominiais não mencionadas em leilão, é possível aplicar por analogia o entendimento previsto no artigo 130 do Código Tributário Nacional (CTN), que prevê a sub-rogação da dívida no valor da hasta.

A ministra destaca que a responsabilização do arrematante por eventuais encargos é incompatível com o princípio da segurança jurídica e a proteção da confiança. É preferível, segundo ela, permitir a retenção a ter que anular o leilão, como prevê o artigo 694, III, do Código de Processo Civil (CPC), nos casos em que não há menção do ônus incidente sobre o imóvel arrematado.

A tendência da jurisprudência, segundo a ministra, é a de acolher o mínimo possível as arguições de nulidade. Para ela, responsabilizar o arrematante pela dívida acarretaria o descrédito na alienação em hasta pública, afastando o interesse de eventuais arrematantes em adquirir bens.

REsp 1092605

PESQUISA JUROS E MULTA EM CONDOMÍNIO

http://www.aspdf.com.br/eventos/evento_04.php

Atualização da convenção reduz inadimplência nos condomínios

Sob o aspecto financeiro o condomínio se divide em dois grupos de condôminos: adimplentes e inadimplentes. Enquanto uns pagam em dia as taxas que asseguram o funcionamento da organização, outros se despreocupam dessa obrigação beneficiando-se de cláusulas previstas na Convenção do Condomínio.

Publicado em 2002, o novo Código Civil Brasileiro propõe alterações nessas convenções, justamente para inibir a inadimplência que põem em risco a saúde financeira dos condomínios. Para tratar desse assunto o Sindicondomínio e a Fecomércio – DF trouxeram a Brasília o advogado Rômulo de Gouvêa, especialista na área jurídica condominial.

A palestra Como reduzir a inadimplência atualizando a Convenção do Condomínio ao Código Civil, dirigida às administradoras de condomínios, síndicos e advogados, ocorreu no dia 09 de abril de 2007, no auditório do SENAC. A ASP esteve presente.

Repórter – O novo Código Civil Brasileiro facilita ou dificulta a vida do inadimplente?

Rômulo Gouvêa – O novo Código Civil dificulta a vida do inadimplente, que antes pagavam suas contas com atraso, a juro fixo de 1%, contra a inflação que chegava a 80%. Agora ele paga juro de mercado, seja 5%, seja 10%. Hoje se estabeleceu um nível de razão e de justiça no condomínio, a fim de preservar o futuro da organização.

Repórter – Que alterações devem ser feitas na Convenção do Condomínio, tendo em vista o novo Código Civil?

Rômulo Gouvêa – Com o Código Civil de 2002 a Convenção do Condomínio ganhou mais força. Mas para isso é necessário: estabelecer juros de mercado para inadimplentes; estabelecer a justiça arbitral com poder para solucionar conflitos; autorizar o corte de água e gás do inadimplente reiterado; ratear despesas por fração ideal; proibir a venda e/ou aluguel de garagem para quem não faz parte do condomínio.

Repórter – Como fazer para efetivar essas alterações?

Rômulo Gouvêa – É necessário reescrever a convenção, obter a aprovação de 2/3 dos condôminos/proprietários e registrá-la em cartório. Feito isso está atualizada a Convenção do Condomínio.

Repórter – O que isso significa para a organização condominial?

Rômulo Gouvêa – Significa a preservação da taxa do condomínio em níveis normais, para que ela não suba. Uma das principais causas da elevação da taxa é a inadimplência, pois a dívida dos inadimplentes é rateada entre os adimplentes. Desse modo a atualização da convenção preserva o patrimônio do bom pagador e do condomínio como um todo.

Repórter – Nessa perspectiva, qual é o papel das administradoras de condomínios?

Rômulo Gouvêa – As empresas que assessoram na administração de condomínios devem preservar suas galinhas de ovos de ouro. Ou seja, ao atualizar a Convenção do Condomínio ela preserva sua fonte de renda. Caso contrário os condomínios tendem a falir, pois perdem a capacidade de pagar contas de luz, água, pessoal e até mesmo os honorários da própria administradora. Devem agir contra a inadimplência remunerada a juro fixo de 1%, mediante inflação bem maior que, infelizmente, ainda existe no Brasil.

Repórter – Aproveitando a presença do senhor José Geraldo Dias Pimentel, presidente do Sindicondomínio – DF, pergunto: o que significa para o sindicato a realização dessa palestra?

Geraldo Pimentel – Mais uma vez o Sindicondomínio - DF traz um assunto que deve ser debatido e analisado com muito cuidado. Para nós, a atualização da Convenção do Condomínio representa o grau de responsabilidade do síndico para com a coletividade que ele representa. Essa palestra demonstra que o síndico deve estar atento a todas as inovações da legislação.

Repórter – Como estão hoje os condomínios do Distrito Federal em relação ao novo Código Civil?

Geraldo Pimentel – Acreditamos que o percentual das convenções atualizadas esteja próximo de 1%. Por isso trouxemos para Brasília o Dr. Rômulo Gouvêa, a fim de esclarecer a relação da inadimplência com o novo Código Civil. Agora, em parceria com as administradoras de condomínios e advogados atuantes no setor, queremos ajudar os síndicos a minimizar os prejuízos causados pela inadimplência.

http://www.hamiltonquirino.com.br/artigo7.htm

Inadimplência nos condomínios: multa de cinco cotas condominiais e livre fixação dos juros de mora

HAMILTON QUIRINO (*)

É possível introduzir nas convenções de condomínios normas destinadas a reduzir ou mesmo a evitar a inadimplência?

Os órgãos de classe trabalharam, e continuam a fazê-lo, em prol da fixação da multa para o patamar de 0,33% ao dia, ou até dez por cento ao mês, que seria um meio termo entre os vinte por cento autorizados na Lei 4.591, e os dois por cento do Código Civil de 2002. Mesmo com o veto ao projeto de lei no 2.109/99, continuam a trabalhar neste sentido.

Alguns chegaram s advogar que para as convenções anteriores estaria garantida a multa maior, por se tratar de ato jurídico perfeito, o que chegou a ser objeto de algumas decisões judiciais isoladas.

Mas o Superior Tribunal de Justiça acabou pacificando a questão, no julgamento do RESP 663285/SP, publicado no Diário da Justiça de 13/02/2005, sendo relator o Ministro Aldir Passarinho Júnior:

"A multa por atraso prevista na convenção de condomínio, que tinha por limite legal máximo o percentual de 20% previsto no art. 12, parágrafo 3º, da Lei n. 4.591/64, vale para as prestações vencidas na vigência do diploma que lhe dava respaldo, sofrendo automática modificação, no entanto, a partir da revogação daquele teto pelo art. 1.336, parágrafo 1o, em relação às cotas vencidas sob a égide do Código Civil atual".

Portanto, deve-se partir para estudar eventuais outras alternativas de adequação das convenções, com vistas a dar aos condomínios um melhor e mais eficaz planejamento financeiro.

O advogado Rômulo de Gouveia, em "Como neutralizar a inadimplência em condomínios", assim como no site "sindico.com.br", demonstra o grande diferencial existente entre a aplicação pura e simples da multa de vinte por cento, em uma dívida de longo prazo, em comparação com a multa de até cinco cotas condominiais em caso de atrasos reiterados, assim como de juros convencionados, em percentual superior a um por cento ao mês.

Em sua demonstração financeira, conclui que o valor a ser pago, ao final, com as novas regras vigentes, será maior do que se aplicada simplesmente a multa de vinte por cento, uma única vez sobre o débito total. Isto em decorrência da livre estipulação dos juros moratórios e da penalização com até cinco cotas condominiais pelo atraso reiterado.

Com relação à multa compensatória de até cinco cotas de condomínio, nenhuma dúvida pode subsistir, à vista do caput do artigo 1.337 do Código Civil:

"O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem".

A doutrina vem consolidando o entendimento de que a principal obrigação do condômino é pagar suas mensalidades em dia, e assim poderá ser penalizado em caso de reiterado atraso.

Contudo, quanto à livre fixação de juros, há várias opiniões divergentes: 1) liberdade até o patamar de um por cento; 2) os juros estariam limitados a dois por cento, que é o dobro da taxa legal, pela aplicação da lei de usura; 3) a lei de usura estaria revogada, e poderia ser aplicada a taxa de juros cobrada pelo Governo para os débitos para com a Fazenda Nacional, pela aplicação do artigo 406 do Código Civil. A quarta corrente, difundida por Rômulo de Gouveia, defende a definição de taxa de juros acima de um por cento, sem um limite pré -existente, conforme decidir o condomínio, em sua convenção.

Mário Luiz Delgado, que assessorou o relator do novo Código Civil, Ricardo Fiúza, ao prefaciar o livro de Rômulo, assegura que a convenção pode estabelecer outro percentual "sem qualquer limite, obedecendo apenas e por óbvio, ao princípio da razoabilidade" (p.5).

O próprio Ricardo Fiúza, entrevistado por Rômulo, diz que

"O Código Civil não está sendo bem interpretado. O percentual de juros agora é definido pelos condôminos. Os juros serão juros de mercado. Aquele índice fixado em 1% de juros não existe mais."

O livro transcreve ainda artigo do advogado Cristiano de Souza Oliveira, que também se refere ao princípio da razoabilidade em relação aos juros, que deveriam ser "estipulados em patamares aceitáveis e não abusivos, e de forma calculável simples e nunca composta" (p. 109).

Fundamenta este raciocínio com a justificativa do Presidente da República no veto ao dispositivo do projeto de lei no 2.109/99, que aumentava a multa de dois para até dez por cento ao mês:

"Ademais, observe-se que o condomínio já tem, na redação em vigor, a opção de aumentar o valor dos juros moratórios como mecanismo de combate à eventual inadimplência causada por má-fé. E neste ponto reside outro problema da alteração: aumenta-se o teto da multa ao mesmo tempo em que se mantém a possibilidade do condomínio inflar livremente o valor dos juros de mora, abrindo-se as portas para excessos" (p.108).

Deve ser feito o devido reparo ao texto do veto presidencial, ao justificar o aumento dos juros moratórios, para combater a inadimplência causada por má-fé. O Código Civil em nenhum dispositivo condiciona o aumento de juros ao atraso por má-fé, o que, afinal, seria difícil de aferir como regra de conduta na hipótese em exame.

Observe-se que a Emenda Constitucional 40, de 29 de maio de 2003, revogou o § 3º. do artigo 192 da Constituição Federal, que limitava os juros a doze por cento ao ano.

Portanto, com estes entendimentos, os condôminos, para melhor planejar seu orçamento e evitar ou neutralizar a inadimplência, poderão, em adequação às suas convenções, estabelecer a multa de até cinco cotas condominiais em caso de atraso reiterado, assim como estabelecer juros moratórios superiores a um por cento, definindo, os próprios condôminos um patamar razoável para a taxa de juros moratórios.

(*) autor de Condomínio Edilício - Manual Prático com Perguntas e Respostas, Editora Lumen Juris, 2004

http://www.sindiconet.com.br/6810/Informese/Assembleias/Alteracao-da-Convencao

A atualização da Convenção do condomínio não é obrigatória, mas pode trazer diversas vantagens para a administração. Entre elas, a principal é a fixação de uma taxa de juros superior à cobrada atualmente, para poder combater a inadimplência e o déficit de caixa criado por ela.

O Novo Código Civil diminuiu o teto da multa por atraso em pagamentos de 20% para 2%, no artigo 1336, porém abriu a possibilidade de elevação dos juros além do patamar de 1% ao mês, se assim a Convenção do condomínio dispuser:

"Art. 1336 § 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito."

A maior dificuldade para mudanças na Convenção é que o Código exige a aprovação de 2/3 dos condôminos, no artigo 1351. Confira abaixo dicas de dois advogados especialistas em condomínios - Rômulo Gouveia e Ricardo Pereira Ribeiro - sobre as vantagens que a atualização da Convenção podem trazer para o condomínio, e como efetuá-la.

Vantagens

Segundo o advogado Ricardo Pereira Ribeiro, a atualização da Convenção traz diversos benefícios: "Além da redução da inadimplência, podemos com a alteração fazer com que os condôminos participem mais da vida do condomínio, apresentando sugestões para as novas regras", explica.

Entre outras vantagens estão:

·         Os juros de mora que podem ser pactuados de 4 a 10% (o ideal seria 0,33% ao dia no máximo);

·         A possibilidade de aplicar multa de um até cinco vezes o valor da taxa condominial, no caso do condômino não cumprir as obrigações legais com o condomínio (inclusive a falta de pagamento da cota);

·         A probabilidade do impedimento da venda da garagem a terceiros (que não sejam condôminos). Sem este item na convenção, em alguns casos o proprietário que desejar poderá vender a garagem separadamente;

·         A perspectiva de confeccionar os procedimentos para locação de garagens (para não locar a não-moradores);

·         A obrigação de firma reconhecida nas procurações confeccionadas e utilizadas nas assembleias.

Limite para os juros convencionados

Para o advogado Rômulo Gouveia, a atual legislação não limita os juros: "o artigo 192 da Constituição Federal inicialmente determinava limites legais de juros, porém foi revogado pela Emenda Constitucional número 40, de 29 de maio de 2003".

E acrescenta: "O Decreto da Lei da Usura somente foi aplicável até o advento da Constituição de 1998, que revogou as limitações dos juros de mora"

Como conseguir aprovação de 2/3?

·         De acordo com o advogado Rômulo Gouveia, teoricamente não existe impedimento para realizar uma assembleia em um dia, recolher assinaturas durante a semana e em seguida encerrá-la.

·         Pode-se realizar uma primeira assembleia, aprovando as assinaturas recolhidas as quais seriam apresentadas na segunda assembleia.

·         É importante salientar o reconhecimento das firmas das assinaturas porque muitos dos participantes poderão não participar da segunda assembleia.

Passo a passo

·         Elaborar uma minuta para que todos apresentem sugestões de alteração da Convenção (com prazo para respostas);

·         Fazer uma segunda minuta com as devidas alterações e repassá-la para os interessados antes da assembleia;

·         Se possível colher procurações específicas para aprovar a nova Convenção após todos se cientificarem sobre o teor do acordo a ser aprovado;

·         Marcar a assembleia, após ter os 2/3 de procurações através de edital preciso;

·         E finalmente aprovar a nova Convenção (re-ratificação).

Registro das alterações

Para tornar as alterações da Convenção válidas para terceiros (não-condôminos), elas devem ser averbadas no cartório de Registro de Imóveis (artigo 1333), onde a Convenção está registrada, uma vez que com o registro terá a publicidade do ato. "Mesmo se a lei não obrigasse, os condôminos têm interesse em tornar as alterações públicas", afirma Ricardo Ribeiro.

Fontes: Advogados Ricardo Ribeiro e Rômulo Gouveia, especialistas em condomínios.

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