A Legalidade da Cobrança do Rateio Mensal pelas Associações Gestoras de “Loteamentos Fechados”

No dia 20 de setembro o STF (Supremo Tribunal Federal) proferiu sentença contrario a cobrança do rateio mensal Associação de Morador Gestora de “Loteamento Fechado”.

Com esta sentença diversos administradores, presidentes, diretores de “Loteamentos Fechados” e mesmo colegas advogados procuraram tanto o escritório, quanto a ASCONHSP a fim de obter uma posição acerca do assunto.

Primeiramente vale destacar que a decisão do STF diz respeito a um caso específico no Rio de Janeiro e não vincula nem as demais decisões de Primeira Instancia, nem dos Tribunais de Justiça Estaduais e nem mesmo do STJ (Superior Tribunal de Justiça).

Infelizmente alguns meios de comunicação divulgaram a decisão como se esta fizesse coisa julgada em todos os demais processos existentes sobre o assunto no pais.

Alguns pontos devem ser ressaltados para que se faça a analise acerca da sentença proferida.

É muito importante diferenciar a situação da obrigatoriedade do pagamento do rateio mensal com a obrigatoriedade da filiação a Associação, vejamos:

Segundo o artigo 5°, inciso XX – ninguém é obrigado a se associar ou manter-se associado, portanto nenhuma Associação tem o poder de obrigar que qualquer pessoa torne-se associada.

Ocorre porém que a obrigatoriedade do pagamento não advêm da filiação ou não a Associação e sim do serviço que é prestado por esta, pode-se afirmar ainda que a obrigatoriedade do pagamento decorre da comunhão de direitos e obrigações dos quais todos os titulares de direitos reais inseridos nos Loteamentos são beneficiários.

Evidencia-se que os lotes são individuais, mas os benefícios alcançados pela atuação da associação “condomínio de fato ou atípico”, são indivisíveis e atingem a todos da comunidade.

Ao usufruírem de todos os serviços prestados pela associação sem pagar o rateio que lhe compete, os titulares de direitos reais estão a enriquecerem-se ilicitamente, uma vez que sua propriedade valoriza-se diante dos benefícios adquiridos pelo “condomínio de fato ou atípico”, que só acontecem em virtude dos demais arcarem com suas obrigações.

O enriquecimento sem causa é conduta vedada em nosso Ordenamento Jurídico e previsto no Novo Código Civil em seus artigos 884, 885 e 886. Para melhor elucidar o caso, transcreve-se um dos artigos supra citados. 

“Art. 884. Aquele que, sem justa causa, se enriquecer à custa de outrem, será obrigado a restituir o indevidamente auferido, feita a atualização dos valores monetários.

Parágrafo único. Se o enriquecimento tiver coisa de terminada, quem a recebeu é obrigado a restituí-la, e,se a coisa  não mais subsistir, a restituição se fará pelo valor do bem na época em que foi exigido.”

Nesse sentido a súmula 35 do STJ aclara e ainda completa a idéia que se discute no caso em tela:

Empobrecimento. Jornada STJ 35: “A expressão enriquecer à `custa de outrem do art. 884 do novo Código Civil não significa, necessariamente, que deverá haver empobrecimento” 

O inadimplemento por parte dos titulares de direitos reais não causa diretamente o empobrecimento do “condomínio de fato ou atípico”, mas indubitavelmente dificulta a prestação dos seus serviços para os titulares de lotes, vez que é custeado por estes que cumprem com seu dever.

A jurisprudência já pacificou que o não pagamento do rateio mensal pelo proprietário de lote em loteamento aberto ou fechado que os moradores se organizem em associação para prestação de serviços caracteriza enriquecimento ilícito, ou seja, sem causa.

Nesse sentido, se manifestou o Superior Tribunal de Justiça, como verifica-se na ementa publicada na data de 11.03.98 no D.J de Brasília em Agravo de Instrumento nº 171.731 (97/0090419-9) – RJ, contendo o seguinte:        

“Embargos Infringentes – Loteamento – Condomínio instituído pelos moradores que aprovaram uma Convenção, registrada no RGI, produzindo efeitos jurídicos, por não invalidada. Loteamento Fechado, em que a convenção discrimina o uso de áreas comuns, cujos melhoramentos beneficiam a todos – Constitui enriquecimento ilícito o não pagamento pelos proprietários dos lotes das despesas havidas e as de conservação e administração de Condomínio – Não se configurando aqui a hipótese de mera associação de moradores como entendeu o voto vencido, em que a liberdade de associação tem de ser preservada.” (grifo nosso).

Para corroborar ainda mais o posicionamento sustentado cita-se trechos do voto da Ministra Nancy Andrighi no Recurso Especial nº 490.419:

“O STJ já firmou entendimento no sentido de que os proprietários de imóveis que usufruem dos serviços prestados por sociedade ou associação ao condomínio, ainda que atípico, devem contribuir no rateio das despesas, sob pena de enriquecimento ilícito.” 

“Na verdade, não há de se fazer distinção. A obrigatoriedade ao pagamento das despesas efetuadas por sociedade ou associação em condomínio atípico não advém da caracterização do loteamento como aberto ou fechado, mas sim da efetiva fruição dos serviços prestados por seus moradores.

Com o acima posto entendemos ter demonstrado que esta decisão vai contra o jurisprudência majoritária predominante no pais, por fim mas não menos importante é que informamos que na próxima edição traremos maiores detalhes acerca da decisão uma vez que na semana do dia 10 de outubro estaremos indo à Brasília para detalhar o processo do qual adveio a decisão.

Silvio Cabral - loteamentosfechados.blogspot.com

Sócio Gestor do Escritório Jurídico Silvio Cabral Advogados.

Diretor Jurídico e Presidente do Conselho Consultivo da ASCONHSP.

Presidente do SindCondomínios. 

Cobrança de dívidas condominiais prescreve em cinco anos

A cobrança de cotas condominiais prescreve em cinco anos, a partir do vencimento de cada parcela. Esse foi o entendimento da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao considerar que os débitos condominiais são dívida líquida constante de instrumento particular e o prazo prescricional aplicável é o estabelecido pelo artigo 206, parágrafo 5º, inciso I do Código Civil (CC) de 2002. Um condomínio carioca ajuizou ação de cobrança contra um morador, requerendo o pagamento das cotas condominiais devidas desde junho de 2001. O juízo de primeiro grau rejeitou a preliminar de prescrição, por considerar que, na ação de cobrança de cotas condominiais, incide a prescrição de dez anos, prevista no artigo 205 do código de 2002. O condômino apelou, mas o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJRJ) manteve a sentença, por entender não haver regra específica para a hipótese. No recurso especial interposto no STJ, o morador sustentou que o valor das despesas condominiais encontra-se prescrito, nos termos do artigo 206, parágrafo 5º, inciso I do CC, que estabelece que a pretensão à cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular prescreve em cinco anos. Requisitos A relatora do recurso, ministra Nancy Andrighi, observou que são necessários dois requisitos para que a pretensão se submeta ao prazo prescricional de cinco anos: dívida líquida e definida em instrumento privado ou público. “A expressão ‘dívida líquida’ deve ser compreendida como obrigação certa, com prestação determinada”, argumentou a ministra. Já o conceito de “instrumento” deve ser interpretado como “documento formado para registrar um dever jurídico de prestação. Nancy Andrighi destacou que alguns doutrinadores defendem que o prazo prescricional de cinco anos não se aplica às cotas condominiais, pois tais despesas não são devidas por força de declaração de vontade expressa em documento, mas em virtude da aquisição de um direito real. Entretanto, a ministra apontou que a previsão do artigo 206, parágrafo 5º, inciso I não se limita às obrigações em que a fonte seja um negócio jurídico. Desse modo, o dispositivo incide nas hipóteses de obrigações líquidas – independentemente do fato jurídico que deu origem à relação obrigacional –, definidas em instrumento público ou particular. Tendo em vista que a pretensão de cobrança do débito condominial é lastreada em documentos, avaliou a ministra, aplica-se o prazo prescricional de cinco anos. “Isso porque, apenas quando o condomínio define o valor das cotas condominiais, à luz da convenção (artigos 1.333 e 1.334 do CC) e das deliberações das assembleias (artigos 1.350 e 1.341 do CC), é que o crédito passa a ser líquido, tendo o condômino todos os elementos necessários para cumprir a obrigação a ele imposta”, concluiu a relatora. No caso julgado, a ministra Nancy Andrighi constatou que a ação de cobrança foi ajuizada em 19 de dezembro de 2003, mas o condômino foi citado somente em 15 de abril de 2008, tendo transcorrido, entre a entrada em vigor do novo Código Civil e a citação, intervalo superior a cinco anos. A relatora lembrou que, conforme jurisprudência do STJ, a citação válida interrompe a prescrição, que retroage à data de propositura da ação quando a demora na citação do executado se deve a outros fatores, não à negligência do credor. “Assim, para a solução da controvérsia, é imprescindível descobrir se a demora na citação ocorreu por motivos inerentes ao mecanismo da justiça ou em virtude da omissão/inércia do autor”, frisou. Como a análise de fatos e provas em recurso especial é vedada pela Súmula 7/STJ, a ministra Nancy Andrighi deu parcial provimento ao recurso para corrigir a aplicação da regra de prescrição e determinar a remessa dos autos ao TJRJ, a fim de que verifique a ocorrência de eventual prescrição. A decisão foi unânime. REsp 1139030

TST discute terceirização em audiência

O SindCondomínios e em conjunto com a ASCONHSP está acompanhando de perto os debates sobre a Terceirização uma vez que este é um tema que interessa ao segmento, veja matéria abaixo: O Tribunal Superior do Trabalho (TST) fará sua primeira audiência pública, nos dias 4 e 5 de outubro, para discutir um dos temas mais polêmicos na Justiça Trabalhista: a terceirização, objeto de milhares de processos movidos por empregadores e trabalhadores. A audiência contará com 49 participantes, entre representantes das principais associações empresariais e sindicais do país, além de pesquisadores e parlamentares. Cada um terá 15 minutos para defender seu ponto de vista diante dos ministros. A reunião tratará, primeiro, da terceirização de maneira geral. Depois, será debatido o marco regulatório do setor. A audiência continuará com discussões sobre a terceirização em áreas específicas: bancos, telecomunicações, indústria, serviços, setor elétrico e tecnologia da informação. A jurisprudência do TST admite, atualmente, apenas a terceirização das atividades-meio - em linhas gerais, tudo aquilo que não se insere no negócio principal. É consenso que serviços de limpeza e segurança, por exemplo, podem ser terceirizados. Mas em outros casos - como a instalação de redes, na área de energia - não há acordo a respeito da classificação. Empresas defendem a possibilidade de terceirizar também alguns setores atualmente considerados atividade-fim. Participarão da audiência o presidente do TST, ministro João Oreste Dalazen, o procurador-geral do Trabalho, Luiz Antônio Camargo de Melo, e o presidente da Ordem dos Advogados do Brasil (OAB), Ophir Cavalcante. Entre os nomes previstos para falar sobre a matéria estão o professor da USP José Pastore, o presidente do Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada (Ipea), Márcio Pochmann, o representante do Instituto Abradee da Energia, Gesner Oliveira, o presidente da CUT, Artur Henrique da Silva, e o presidente da Associação Nacional dos Magistrados do Trabalho (Anamatra), Renato Henry Sant'Anna. O marco regulatório da terceirização será depois debatido pelos deputados federais Sandro Mabel e Vicentinho, autores de projetos de lei sobre a matéria. Da discussão setorial, devem participar o presidente da Federação Brasileira de Bancos (Febraban), Murilo Portugal, o advogado Carlos Ari Sundfeld, representante da Associação Brasileira de Telecomunicações, e o gerente-executivo da Confederação Nacional da Indústria (CNI), Emerson Casali Almeida. Maíra Magro - De Brasília

Arrematante pode usar valor pago em leilão para quitar dívidas condominiais

O arrematante pode solicitar a reserva de parte do valor pago em leilão para quitar dívidas condominiais que não foram ressalvadas pelo edital. A decisão é da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao julgar um recurso em que foi leiloado um imóvel com dívidas condominiais e tributárias pendentes.

O imóvel em questão foi alienado judicialmente e o arrematante pediu a retenção de parte do valor arrecadado para o pagamento dos débitos. O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) entendeu que, por falta de previsão legal, só era possível incorporar no preço as dívidas tributárias anteriores à arrematação e não as dívidas condominiais. Essas poderiam ser ressarcidas junto ao proprietário anterior, por ação própria.

Segundo a relatora, ministra Nancy Andrighi, embora a lei não tenha previsto expressamente a possibilidade de o arrematante requerer a reserva de valores para quitar as dívidas condominiais não mencionadas em leilão, é possível aplicar por analogia o entendimento previsto no artigo 130 do Código Tributário Nacional (CTN), que prevê a sub-rogação da dívida no valor da hasta.

A ministra destaca que a responsabilização do arrematante por eventuais encargos é incompatível com o princípio da segurança jurídica e a proteção da confiança. É preferível, segundo ela, permitir a retenção a ter que anular o leilão, como prevê o artigo 694, III, do Código de Processo Civil (CPC), nos casos em que não há menção do ônus incidente sobre o imóvel arrematado.

A tendência da jurisprudência, segundo a ministra, é a de acolher o mínimo possível as arguições de nulidade. Para ela, responsabilizar o arrematante pela dívida acarretaria o descrédito na alienação em hasta pública, afastando o interesse de eventuais arrematantes em adquirir bens.

REsp 1092605

PESQUISA JUROS E MULTA EM CONDOMÍNIO

http://www.aspdf.com.br/eventos/evento_04.php

Atualização da convenção reduz inadimplência nos condomínios

Sob o aspecto financeiro o condomínio se divide em dois grupos de condôminos: adimplentes e inadimplentes. Enquanto uns pagam em dia as taxas que asseguram o funcionamento da organização, outros se despreocupam dessa obrigação beneficiando-se de cláusulas previstas na Convenção do Condomínio.

Publicado em 2002, o novo Código Civil Brasileiro propõe alterações nessas convenções, justamente para inibir a inadimplência que põem em risco a saúde financeira dos condomínios. Para tratar desse assunto o Sindicondomínio e a Fecomércio – DF trouxeram a Brasília o advogado Rômulo de Gouvêa, especialista na área jurídica condominial.

A palestra Como reduzir a inadimplência atualizando a Convenção do Condomínio ao Código Civil, dirigida às administradoras de condomínios, síndicos e advogados, ocorreu no dia 09 de abril de 2007, no auditório do SENAC. A ASP esteve presente.

Repórter – O novo Código Civil Brasileiro facilita ou dificulta a vida do inadimplente?

Rômulo Gouvêa – O novo Código Civil dificulta a vida do inadimplente, que antes pagavam suas contas com atraso, a juro fixo de 1%, contra a inflação que chegava a 80%. Agora ele paga juro de mercado, seja 5%, seja 10%. Hoje se estabeleceu um nível de razão e de justiça no condomínio, a fim de preservar o futuro da organização.

Repórter – Que alterações devem ser feitas na Convenção do Condomínio, tendo em vista o novo Código Civil?

Rômulo Gouvêa – Com o Código Civil de 2002 a Convenção do Condomínio ganhou mais força. Mas para isso é necessário: estabelecer juros de mercado para inadimplentes; estabelecer a justiça arbitral com poder para solucionar conflitos; autorizar o corte de água e gás do inadimplente reiterado; ratear despesas por fração ideal; proibir a venda e/ou aluguel de garagem para quem não faz parte do condomínio.

Repórter – Como fazer para efetivar essas alterações?

Rômulo Gouvêa – É necessário reescrever a convenção, obter a aprovação de 2/3 dos condôminos/proprietários e registrá-la em cartório. Feito isso está atualizada a Convenção do Condomínio.

Repórter – O que isso significa para a organização condominial?

Rômulo Gouvêa – Significa a preservação da taxa do condomínio em níveis normais, para que ela não suba. Uma das principais causas da elevação da taxa é a inadimplência, pois a dívida dos inadimplentes é rateada entre os adimplentes. Desse modo a atualização da convenção preserva o patrimônio do bom pagador e do condomínio como um todo.

Repórter – Nessa perspectiva, qual é o papel das administradoras de condomínios?

Rômulo Gouvêa – As empresas que assessoram na administração de condomínios devem preservar suas galinhas de ovos de ouro. Ou seja, ao atualizar a Convenção do Condomínio ela preserva sua fonte de renda. Caso contrário os condomínios tendem a falir, pois perdem a capacidade de pagar contas de luz, água, pessoal e até mesmo os honorários da própria administradora. Devem agir contra a inadimplência remunerada a juro fixo de 1%, mediante inflação bem maior que, infelizmente, ainda existe no Brasil.

Repórter – Aproveitando a presença do senhor José Geraldo Dias Pimentel, presidente do Sindicondomínio – DF, pergunto: o que significa para o sindicato a realização dessa palestra?

Geraldo Pimentel – Mais uma vez o Sindicondomínio - DF traz um assunto que deve ser debatido e analisado com muito cuidado. Para nós, a atualização da Convenção do Condomínio representa o grau de responsabilidade do síndico para com a coletividade que ele representa. Essa palestra demonstra que o síndico deve estar atento a todas as inovações da legislação.

Repórter – Como estão hoje os condomínios do Distrito Federal em relação ao novo Código Civil?

Geraldo Pimentel – Acreditamos que o percentual das convenções atualizadas esteja próximo de 1%. Por isso trouxemos para Brasília o Dr. Rômulo Gouvêa, a fim de esclarecer a relação da inadimplência com o novo Código Civil. Agora, em parceria com as administradoras de condomínios e advogados atuantes no setor, queremos ajudar os síndicos a minimizar os prejuízos causados pela inadimplência.

http://www.hamiltonquirino.com.br/artigo7.htm

Inadimplência nos condomínios: multa de cinco cotas condominiais e livre fixação dos juros de mora

HAMILTON QUIRINO (*)

É possível introduzir nas convenções de condomínios normas destinadas a reduzir ou mesmo a evitar a inadimplência?

Os órgãos de classe trabalharam, e continuam a fazê-lo, em prol da fixação da multa para o patamar de 0,33% ao dia, ou até dez por cento ao mês, que seria um meio termo entre os vinte por cento autorizados na Lei 4.591, e os dois por cento do Código Civil de 2002. Mesmo com o veto ao projeto de lei no 2.109/99, continuam a trabalhar neste sentido.

Alguns chegaram s advogar que para as convenções anteriores estaria garantida a multa maior, por se tratar de ato jurídico perfeito, o que chegou a ser objeto de algumas decisões judiciais isoladas.

Mas o Superior Tribunal de Justiça acabou pacificando a questão, no julgamento do RESP 663285/SP, publicado no Diário da Justiça de 13/02/2005, sendo relator o Ministro Aldir Passarinho Júnior:

"A multa por atraso prevista na convenção de condomínio, que tinha por limite legal máximo o percentual de 20% previsto no art. 12, parágrafo 3º, da Lei n. 4.591/64, vale para as prestações vencidas na vigência do diploma que lhe dava respaldo, sofrendo automática modificação, no entanto, a partir da revogação daquele teto pelo art. 1.336, parágrafo 1o, em relação às cotas vencidas sob a égide do Código Civil atual".

Portanto, deve-se partir para estudar eventuais outras alternativas de adequação das convenções, com vistas a dar aos condomínios um melhor e mais eficaz planejamento financeiro.

O advogado Rômulo de Gouveia, em "Como neutralizar a inadimplência em condomínios", assim como no site "sindico.com.br", demonstra o grande diferencial existente entre a aplicação pura e simples da multa de vinte por cento, em uma dívida de longo prazo, em comparação com a multa de até cinco cotas condominiais em caso de atrasos reiterados, assim como de juros convencionados, em percentual superior a um por cento ao mês.

Em sua demonstração financeira, conclui que o valor a ser pago, ao final, com as novas regras vigentes, será maior do que se aplicada simplesmente a multa de vinte por cento, uma única vez sobre o débito total. Isto em decorrência da livre estipulação dos juros moratórios e da penalização com até cinco cotas condominiais pelo atraso reiterado.

Com relação à multa compensatória de até cinco cotas de condomínio, nenhuma dúvida pode subsistir, à vista do caput do artigo 1.337 do Código Civil:

"O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem".

A doutrina vem consolidando o entendimento de que a principal obrigação do condômino é pagar suas mensalidades em dia, e assim poderá ser penalizado em caso de reiterado atraso.

Contudo, quanto à livre fixação de juros, há várias opiniões divergentes: 1) liberdade até o patamar de um por cento; 2) os juros estariam limitados a dois por cento, que é o dobro da taxa legal, pela aplicação da lei de usura; 3) a lei de usura estaria revogada, e poderia ser aplicada a taxa de juros cobrada pelo Governo para os débitos para com a Fazenda Nacional, pela aplicação do artigo 406 do Código Civil. A quarta corrente, difundida por Rômulo de Gouveia, defende a definição de taxa de juros acima de um por cento, sem um limite pré -existente, conforme decidir o condomínio, em sua convenção.

Mário Luiz Delgado, que assessorou o relator do novo Código Civil, Ricardo Fiúza, ao prefaciar o livro de Rômulo, assegura que a convenção pode estabelecer outro percentual "sem qualquer limite, obedecendo apenas e por óbvio, ao princípio da razoabilidade" (p.5).

O próprio Ricardo Fiúza, entrevistado por Rômulo, diz que

"O Código Civil não está sendo bem interpretado. O percentual de juros agora é definido pelos condôminos. Os juros serão juros de mercado. Aquele índice fixado em 1% de juros não existe mais."

O livro transcreve ainda artigo do advogado Cristiano de Souza Oliveira, que também se refere ao princípio da razoabilidade em relação aos juros, que deveriam ser "estipulados em patamares aceitáveis e não abusivos, e de forma calculável simples e nunca composta" (p. 109).

Fundamenta este raciocínio com a justificativa do Presidente da República no veto ao dispositivo do projeto de lei no 2.109/99, que aumentava a multa de dois para até dez por cento ao mês:

"Ademais, observe-se que o condomínio já tem, na redação em vigor, a opção de aumentar o valor dos juros moratórios como mecanismo de combate à eventual inadimplência causada por má-fé. E neste ponto reside outro problema da alteração: aumenta-se o teto da multa ao mesmo tempo em que se mantém a possibilidade do condomínio inflar livremente o valor dos juros de mora, abrindo-se as portas para excessos" (p.108).

Deve ser feito o devido reparo ao texto do veto presidencial, ao justificar o aumento dos juros moratórios, para combater a inadimplência causada por má-fé. O Código Civil em nenhum dispositivo condiciona o aumento de juros ao atraso por má-fé, o que, afinal, seria difícil de aferir como regra de conduta na hipótese em exame.

Observe-se que a Emenda Constitucional 40, de 29 de maio de 2003, revogou o § 3º. do artigo 192 da Constituição Federal, que limitava os juros a doze por cento ao ano.

Portanto, com estes entendimentos, os condôminos, para melhor planejar seu orçamento e evitar ou neutralizar a inadimplência, poderão, em adequação às suas convenções, estabelecer a multa de até cinco cotas condominiais em caso de atraso reiterado, assim como estabelecer juros moratórios superiores a um por cento, definindo, os próprios condôminos um patamar razoável para a taxa de juros moratórios.

(*) autor de Condomínio Edilício - Manual Prático com Perguntas e Respostas, Editora Lumen Juris, 2004

http://www.sindiconet.com.br/6810/Informese/Assembleias/Alteracao-da-Convencao

A atualização da Convenção do condomínio não é obrigatória, mas pode trazer diversas vantagens para a administração. Entre elas, a principal é a fixação de uma taxa de juros superior à cobrada atualmente, para poder combater a inadimplência e o déficit de caixa criado por ela.

O Novo Código Civil diminuiu o teto da multa por atraso em pagamentos de 20% para 2%, no artigo 1336, porém abriu a possibilidade de elevação dos juros além do patamar de 1% ao mês, se assim a Convenção do condomínio dispuser:

"Art. 1336 § 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito."

A maior dificuldade para mudanças na Convenção é que o Código exige a aprovação de 2/3 dos condôminos, no artigo 1351. Confira abaixo dicas de dois advogados especialistas em condomínios - Rômulo Gouveia e Ricardo Pereira Ribeiro - sobre as vantagens que a atualização da Convenção podem trazer para o condomínio, e como efetuá-la.

Vantagens

Segundo o advogado Ricardo Pereira Ribeiro, a atualização da Convenção traz diversos benefícios: "Além da redução da inadimplência, podemos com a alteração fazer com que os condôminos participem mais da vida do condomínio, apresentando sugestões para as novas regras", explica.

Entre outras vantagens estão:

·         Os juros de mora que podem ser pactuados de 4 a 10% (o ideal seria 0,33% ao dia no máximo);

·         A possibilidade de aplicar multa de um até cinco vezes o valor da taxa condominial, no caso do condômino não cumprir as obrigações legais com o condomínio (inclusive a falta de pagamento da cota);

·         A probabilidade do impedimento da venda da garagem a terceiros (que não sejam condôminos). Sem este item na convenção, em alguns casos o proprietário que desejar poderá vender a garagem separadamente;

·         A perspectiva de confeccionar os procedimentos para locação de garagens (para não locar a não-moradores);

·         A obrigação de firma reconhecida nas procurações confeccionadas e utilizadas nas assembleias.

Limite para os juros convencionados

Para o advogado Rômulo Gouveia, a atual legislação não limita os juros: "o artigo 192 da Constituição Federal inicialmente determinava limites legais de juros, porém foi revogado pela Emenda Constitucional número 40, de 29 de maio de 2003".

E acrescenta: "O Decreto da Lei da Usura somente foi aplicável até o advento da Constituição de 1998, que revogou as limitações dos juros de mora"

Como conseguir aprovação de 2/3?

·         De acordo com o advogado Rômulo Gouveia, teoricamente não existe impedimento para realizar uma assembleia em um dia, recolher assinaturas durante a semana e em seguida encerrá-la.

·         Pode-se realizar uma primeira assembleia, aprovando as assinaturas recolhidas as quais seriam apresentadas na segunda assembleia.

·         É importante salientar o reconhecimento das firmas das assinaturas porque muitos dos participantes poderão não participar da segunda assembleia.

Passo a passo

·         Elaborar uma minuta para que todos apresentem sugestões de alteração da Convenção (com prazo para respostas);

·         Fazer uma segunda minuta com as devidas alterações e repassá-la para os interessados antes da assembleia;

·         Se possível colher procurações específicas para aprovar a nova Convenção após todos se cientificarem sobre o teor do acordo a ser aprovado;

·         Marcar a assembleia, após ter os 2/3 de procurações através de edital preciso;

·         E finalmente aprovar a nova Convenção (re-ratificação).

Registro das alterações

Para tornar as alterações da Convenção válidas para terceiros (não-condôminos), elas devem ser averbadas no cartório de Registro de Imóveis (artigo 1333), onde a Convenção está registrada, uma vez que com o registro terá a publicidade do ato. "Mesmo se a lei não obrigasse, os condôminos têm interesse em tornar as alterações públicas", afirma Ricardo Ribeiro.

Fontes: Advogados Ricardo Ribeiro e Rômulo Gouveia, especialistas em condomínios.

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INADIMPLÊNCIA – O NOVO CÓDIGO CIVIL E A LEI DE CONDOMÍNIOS

No artigo da edição passada escrevi sob a possibilidade da cobrança da multa de até 20% para Associações Gestoras de Loteamentos Fechados.

Muitos foram os questionamentos sobre como funciona esta questão nos condomínios edilícios, para responder já estava elaborando um texto quando recebi de um amigo um material que se enquadra perfeitamente a esta necessidade, assim sendo fiz algumas adequações e acabei usando como base para meu artigo desta edição.

INADIMPLÊNCIA – O NOVO CÓDIGO CIVIL E A LEI DE CONDOMÍNIOS

Com a mudança implantada pelo Código Civil em vigência desde janeiro/2003 (redução da multa de 20% da Lei de Condomínios anterior, para 2%) a inadimplência cresceu assustadoramente, fazendo com que vários condomínios ficassem em situação financeira crítica.

Ocorrer que o próprio código fornece novas fórmulas ao Condomínio de compensar a redução desta multa com a aplicação de multas bem maiores aos condôminos inadimplentes/reiterados.

A Convenção de Condomínio recebeu poderes para estabelecer juros reais (não há mais limite para juro de mora).

Pode-se alterar os juros, por exemplo, a 0,33% ao dia para o inadimplente. Poderá a convenção ainda estabelecer multas de 1 a 5 taxas de condomínio ao inadimplente reiterado, conforme ficar convencionado pelo condomínio.

A alternativa para sanar a inadimplência é adequar a convenção ao código civil em vigor

A redução da multa é compensada pelo Art. 1337 e Art. 1336 & 1º; veja os textos legais:

Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até o quíntuplo do valor atribuído para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independente das perdas e danos que se apurem.

Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.

Importante: O primeiro dever do condômino, pelo Código Civil, é ser pontual. 

Art. 1.336. São deveres do condômino:  I - Contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais;  § 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou,... 

Art. 1.335. São direitos do condômino:
III - votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.

A simples redução da multa de 20% para 2%, ou seja, a pura e simples aplicação do parágrafo 1­º do Art. 1336 acima, sem a aplicação completa e plena do código civil, especialmente das multas do Art. 1.337, proporciona uma diferença favorável ao devedor em 141,71% ao ano.

É importante lembrar que se o Novo Código Civil reduziu a multa de um lado possibilitou penalidades muito mais severas como as que aqui listamos, basta para isso que o Condomínio tenha um assessoria adequada para fazer valer o código em sua totalidade.

Desta forma, sugiro que todos os nossos leitores que moram num condomínio edilício levem este artigo aos gestores do seu residencial para que estes possam fazer valer o direito da maioria de viver num condomínio financeiramente estabilizado.

Lembre-se que será necessário ¾ do Condomínio (salvo disposição contraria estabelecida pela Convenção) para aprovar as modificações aqui sugeridas. A SUA PRESENÇA SERÁ FUNDAMENTAL.

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Dr. Silvio Cabral

silviocabral.blogspot.com – twitter.com/drsilviocaral

Sócio Gestor do Escritório Jurídico          SILVIO CABRAL ADVOGADOS;

Diretor Jurídico e Presidente do Conselho Consultivo da ASCONHSP;

Presidente do SINDCONDOMÍNIOS; 

Multa por atraso no pagamento do rateio mensal em loteamentos fechados pode ser de até 20%.

Em razão de diversos questionamentos efetuados tanto em meu escritório (Silvio Cabral Advogados) quanto à ASCONHSP (Associação dos Loteamentos Fechados, Condomínios Horizontais e Urbanísticos do Estado de São Paulo) decidi esclarecer o percentual de multa por atraso no pagamento do rateio mensal em associações gestoras de loteamentos fechados, uma dúvida que assombra grande número de moradores, diretores e administradores de loteamentos fechados em nosso país.

Natureza jurídica

Os loteamentos fechados não são regidos pela Lei 4591/64 (Lei de Condomínios e Incorporações Imobiliárias), nem pelos artigos do Código Civil que regem os condomínios edilícios (artigos 1332 a 1357 do Código Civil), uma vez que a natureza jurídica não pode ser igualada. 

Os loteamentos fechados são constituídos sob a égide da Lei 6766/79 em conjunto com a legislação municipal que autoriza o fechamento do perímetro do loteamento.

Não menos importante é citar que os artigos correspondentes aos loteamentos fechados no Código Civil vão do 53 ao 61, ou seja, os artigos referentes às Associações Civis sem Fins Lucrativos. Então, no primeiro caso, ou seja, os condomínios edilícios, não existe qualquer amparo legal para dizer que os loteamentos fechados devem ser submetidos à exigência impostas aos condomínios edilícios.

Já no segundo caso, o do Código de Defesa do Consumidor, a relação existente entre a associação que gera o loteamento fechado e os proprietários claramente não caracteriza-se como relação de consumo, se não vejamos:

Somente pelo fato do loteamento fechado ser gerido e administrado por uma associação de moradores e proprietários já desfigura a obrigatoriedade da utilização da multa de dois por cento com base no Código de Defesa do Consumidor uma vez que não existe relação de consumo e sim uma relação de cooperação mútua na busca da melhoria da qualidade de vida. Para um melhor entendimento, transcreve-se abaixo a definição de fornecedor posta no próprio Código de Defesa do Consumidor:

Art. 3° Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados que desenvolvem atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços.

A multa

Pela simples leitura da definição acima, percebemos que a associação gestora do loteamento fechado não pode ser caracterizada como fornecedora. Assim, as associações podem sim cobrar até o limite de 20% o valor da multa por atraso no pagamento do rateio mensal em loteamentos fechados.

Esperamos que, com os argumentos postos no artigo, possamos ter elucidado um pouco mais a questão tão polêmica e ter, com isso, auxiliado a diminuição da inadimplência nos loteamentos fechados.

Dr. Silvio Cabral - loteamentosfechados.blogspot.com

Sócio Gestor do Escritório Jurídico Silvio Cabral Advogados.

Diretor Jurídico e Presidente do Conselho Consultivo da ASCONHSP.

Presidente do SindCondomínios.