INADIMPLÊNCIA – O NOVO CÓDIGO CIVIL E A LEI DE CONDOMÍNIOS

No artigo da edição passada escrevi sob a possibilidade da cobrança da multa de até 20% para Associações Gestoras de Loteamentos Fechados.

Muitos foram os questionamentos sobre como funciona esta questão nos condomínios edilícios, para responder já estava elaborando um texto quando recebi de um amigo um material que se enquadra perfeitamente a esta necessidade, assim sendo fiz algumas adequações e acabei usando como base para meu artigo desta edição.

INADIMPLÊNCIA – O NOVO CÓDIGO CIVIL E A LEI DE CONDOMÍNIOS

Com a mudança implantada pelo Código Civil em vigência desde janeiro/2003 (redução da multa de 20% da Lei de Condomínios anterior, para 2%) a inadimplência cresceu assustadoramente, fazendo com que vários condomínios ficassem em situação financeira crítica.

Ocorrer que o próprio código fornece novas fórmulas ao Condomínio de compensar a redução desta multa com a aplicação de multas bem maiores aos condôminos inadimplentes/reiterados.

A Convenção de Condomínio recebeu poderes para estabelecer juros reais (não há mais limite para juro de mora).

Pode-se alterar os juros, por exemplo, a 0,33% ao dia para o inadimplente. Poderá a convenção ainda estabelecer multas de 1 a 5 taxas de condomínio ao inadimplente reiterado, conforme ficar convencionado pelo condomínio.

A alternativa para sanar a inadimplência é adequar a convenção ao código civil em vigor

A redução da multa é compensada pelo Art. 1337 e Art. 1336 & 1º; veja os textos legais:

Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até o quíntuplo do valor atribuído para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independente das perdas e danos que se apurem.

Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.

Importante: O primeiro dever do condômino, pelo Código Civil, é ser pontual. 

Art. 1.336. São deveres do condômino:  I - Contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais;  § 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou,... 

Art. 1.335. São direitos do condômino:
III - votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.

A simples redução da multa de 20% para 2%, ou seja, a pura e simples aplicação do parágrafo 1­º do Art. 1336 acima, sem a aplicação completa e plena do código civil, especialmente das multas do Art. 1.337, proporciona uma diferença favorável ao devedor em 141,71% ao ano.

É importante lembrar que se o Novo Código Civil reduziu a multa de um lado possibilitou penalidades muito mais severas como as que aqui listamos, basta para isso que o Condomínio tenha um assessoria adequada para fazer valer o código em sua totalidade.

Desta forma, sugiro que todos os nossos leitores que moram num condomínio edilício levem este artigo aos gestores do seu residencial para que estes possam fazer valer o direito da maioria de viver num condomínio financeiramente estabilizado.

Lembre-se que será necessário ¾ do Condomínio (salvo disposição contraria estabelecida pela Convenção) para aprovar as modificações aqui sugeridas. A SUA PRESENÇA SERÁ FUNDAMENTAL.

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Dr. Silvio Cabral

silviocabral.blogspot.com – twitter.com/drsilviocaral

Sócio Gestor do Escritório Jurídico          SILVIO CABRAL ADVOGADOS;

Diretor Jurídico e Presidente do Conselho Consultivo da ASCONHSP;

Presidente do SINDCONDOMÍNIOS; 

Multa por atraso no pagamento do rateio mensal em loteamentos fechados pode ser de até 20%.

Em razão de diversos questionamentos efetuados tanto em meu escritório (Silvio Cabral Advogados) quanto à ASCONHSP (Associação dos Loteamentos Fechados, Condomínios Horizontais e Urbanísticos do Estado de São Paulo) decidi esclarecer o percentual de multa por atraso no pagamento do rateio mensal em associações gestoras de loteamentos fechados, uma dúvida que assombra grande número de moradores, diretores e administradores de loteamentos fechados em nosso país.

Natureza jurídica

Os loteamentos fechados não são regidos pela Lei 4591/64 (Lei de Condomínios e Incorporações Imobiliárias), nem pelos artigos do Código Civil que regem os condomínios edilícios (artigos 1332 a 1357 do Código Civil), uma vez que a natureza jurídica não pode ser igualada. 

Os loteamentos fechados são constituídos sob a égide da Lei 6766/79 em conjunto com a legislação municipal que autoriza o fechamento do perímetro do loteamento.

Não menos importante é citar que os artigos correspondentes aos loteamentos fechados no Código Civil vão do 53 ao 61, ou seja, os artigos referentes às Associações Civis sem Fins Lucrativos. Então, no primeiro caso, ou seja, os condomínios edilícios, não existe qualquer amparo legal para dizer que os loteamentos fechados devem ser submetidos à exigência impostas aos condomínios edilícios.

Já no segundo caso, o do Código de Defesa do Consumidor, a relação existente entre a associação que gera o loteamento fechado e os proprietários claramente não caracteriza-se como relação de consumo, se não vejamos:

Somente pelo fato do loteamento fechado ser gerido e administrado por uma associação de moradores e proprietários já desfigura a obrigatoriedade da utilização da multa de dois por cento com base no Código de Defesa do Consumidor uma vez que não existe relação de consumo e sim uma relação de cooperação mútua na busca da melhoria da qualidade de vida. Para um melhor entendimento, transcreve-se abaixo a definição de fornecedor posta no próprio Código de Defesa do Consumidor:

Art. 3° Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados que desenvolvem atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços.

A multa

Pela simples leitura da definição acima, percebemos que a associação gestora do loteamento fechado não pode ser caracterizada como fornecedora. Assim, as associações podem sim cobrar até o limite de 20% o valor da multa por atraso no pagamento do rateio mensal em loteamentos fechados.

Esperamos que, com os argumentos postos no artigo, possamos ter elucidado um pouco mais a questão tão polêmica e ter, com isso, auxiliado a diminuição da inadimplência nos loteamentos fechados.

Dr. Silvio Cabral - loteamentosfechados.blogspot.com

Sócio Gestor do Escritório Jurídico Silvio Cabral Advogados.

Diretor Jurídico e Presidente do Conselho Consultivo da ASCONHSP.

Presidente do SindCondomínios. 

DO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA NOS LOTEAMENTOS FECHADOS

Muitas Associações Gestoras de Loteamentos Fechados tem nos feito consultas sobre a viabilidade de se efetuar a cobrança judicial daqueles que residem em seus limites e não cumprem com sua obrigação, ou seja, pagar o rateio mensal.

Com essas consultas decidimos escrever nesta edição as formas de se verificar se o “Condomínio Atípico” / “Loteamento Fechado” preenche os pré requisitos para que se possa efetuar esta cobrança em juízo.

Não é possível que se fale destas condições sem que se fale do enriquecimento sem causa, que para a jurisprudência e para a doutrina moderna é o elemento mais forte para o embasamento das ações de cobrança do rateio mensal.

O enriquecimento sem causa é conduta vedada em nosso Ordenamento Jurídico e previsto no Novo Código Civil em seus artigos 884, 885 e 886, sendo assim vale para uma melhor elucidação e definição a transcrição do artigo 884 do Código Civil:

“Art. 884. Aquele que, sem justa causa, se enriquecer à custa de outrem, será obrigado a restituir o indevidamente auferido, feita a atualização dos valores monetários. Parágrafo único. Se o enriquecimento tiver coisa de terminada, quem a recebeu é obrigado a restituí-la, e,se a coisa não mais subsistir, a restituição se fará pelo valor do bem na época em que foi exigido.

Evidencia-se que nos “Condomínios Atípicos” / “Loteamento Fechado” os lotes são individuais, mas os benefícios alcançados pela atuação da associação são indivisíveis e atingem a todos da comunidade.

Ao usufruir de todos os serviços prestados pela associação sem pagar a taxa que lhe compete, o titular de direitos reais inadimplente está a enriquecer-se ilicitamente, uma vez que sua propriedade valoriza-se diante dos benefícios adquiridos pelo condomínio atípico, que só acontecem em virtude dos demais arcarem com suas obrigações.

Na ação de cobrança o “Condomínio Atípico” / “Loteamento Fechado” deve para provar o enriquecimento sem causa comprovar alguns pré requisitos:

- A existência real do enriquecimento por parte do inadimplente, aqui quando falamos em enriquecimento estamos falando de um agregamento em seu patrimônio, ou seja, uma valorização imobiliária de seu imóvel localizado dentro dos limites do loteamento.  A forma mais eficaz de se fazer esta prova é fazer uma comparação do valor do imóvel dentro dos limites de um loteamento em que exista um condomínio atípico com um imóvel dos mesmo moldes em loteamento similar em que não exista um condomínio atípico.

- Existência real de um prejuízo para o “Condomínio Atípico” / “Loteamento Fechado”, o inadimplemento por parte do proprietário que não paga não causa propriamente o empobrecimento do condomínio atípico mas indubitavelmente dificulta a prestação dos serviços para os titulares de lotes, vez que é custeado por estes que cumprem com seu dever gerando assim um prejuízo para todos estes.

- Nexo causal entre prejuízo sofrido e lucro injusto, aqui não gera uma maior dificuldade com a efetiva prova dos tópicos acima já se comprova este pré requisito.

Para corroborar todo o exposto acima e facilitar a prova para os advogados dos condomínios atípicos que nos lêem citaremos abaixo uma ementa do Superior Tribunal de Justiça:

“Embargos Infringentes – Loteamento – Condomínio instituído pelos moradores que aprovaram uma Convenção, registrada no RGI, produzindo efeitos jurídicos, por não invalidada. Loteamento Fechado, em que a convenção discrimina o uso de áreas comuns, cujos melhoramentos beneficiam a todos – Constitui enriquecimento ilícito o não pagamento pelos proprietários dos lotes das despesas havidas e as de conservação e administração de Condomínio – Não se configurando aqui a hipótese de mera associação de moradores como entendeu o voto vencido, em que a liberdade de associação tem de ser preservada.” (grifo nosso)..

Então mas como você um diretor de “Condomínio Atípico” / “Loteamento Fechado” que não tem conhecimentos jurídicos pode fazer esta comprovação e decidir por ingressar em juízo contratando para isso um advogado.

Basta verificar com exatidão se os serviços que são prestados pela associação que gere o “Condomínio Atípico” / “Loteamento Fechado” em que se tem a duvida do ingresso ou não em juízo, efetivamente trazem um beneficio para toda a coletividade que naquele local residem ou tem propriedade.

Dr. Silvio Cabral

silviocabral.blogspot.com – twitter.com/drsilviocaral

Sócio Gestor do Escritório Jurídico SILVIO CABRAL SOCIEDADE DE ADVOGADOS;

Diretor Jurídico e Presidente do Conselho Consultivo da ASCONHSP;

Presidente do SINDCONDOMÍNIOS.

LOTEAMENTOS ABERTOS OU FECHADOS, CONDOMÍNIOS ATÍPICOS, PROPRIETÁRIO DEVE PAGAR O RATEIO MENSAL.

Primeiramente antes de entrarmos no mérito da obrigatoriedade do pagamento do rateio mensal pelo proprietário de lotes nos ditos “condomínios fechados” – Loteamentos Fechados da região da Granja Viana e das demais localidades de nosso pais, vale lembrar que em sua grande maioria estes empreendimentos não são condomínios de direito, ou seja, não são constituídos sob a égide da Lei 4591 de 16/12/1964, norma jurídica que em conjunto com o Código Civil dita as regras a serem seguidas pelos condomínios e incorporações imobiliárias.

Os empreendimentos supra citados (loteamentos abertos ou fechados) são o que a doutrina moderna convencionou chamar de condomínios de fato ou condomínios atípicos sendo estes regidos em sua grande maioria pelo Decreto-Lei 58, de 10/12/37, e, posteriormente regulamentados pela Lei 6.766, de 19/12/79, ou seja, Lei do parcelamento do solo.

A diferença básica entre ambos é que nos condomínios atípicos ou loteamentos fechados, que em sua maioria ocorre na Granja Viana, não existe a fração ideal, nem a área comum da forma como existe nos condomínios de direito, ou seja, nos prédios e numa minoria de condomínios de casas.

Já a semelhança marcante, ou até poderíamos afirmar a mais importante é que em ambos os casos os moradores se reúnem em assembléia para aprovar e ratear as despesas referentes ao bem comum da comunidade, que vive em ambas as formas de empreendimentos imobiliários.

Assim sendo, a obrigatoriedade do pagamento do rateio mensal não advém do fato do empreendimento ser condomínio de direito ou de fato, ser loteamento fechado ou aberto e sim do fato de que este rateio traz benefícios a todos aqueles que moram, ou tem sua propriedade onde a associação que administra a quantia rateada atua.

Este e rateio em sua grande maioria é destinado ao pagamento de serviços prestados pela associação que administra o loteamento, tais quais podemos citar:

•  segurança;
•  manutenção de ruas;
•  limpeza;
•  manutenção das áreas de lazer;
•  preservação do meio ambiente;
•  entre outros serviços.

Tais serviços são absolutamente indivisíveis, porquanto prestados para toda comunidade compreendida pela associação como um todo, beneficiando a todos os proprietários indistintamente. Todos os imóveis, por estarem inseridos e usufruírem da infra-estrutura proporcionada, experimentam sensível valorização imobiliária, além é claro da melhoria da qualidade de vida daqueles que ali moram.

Assim sendo, aqueles que não cumprem com sua obrigação estão tendo um aumento em seu patrimônio sem para que com isto contribua, e o que antes já era ponto pacífico nos tribunais superiores agora com o advento do novo Código Civil ficou ainda mais solidificado, ou seja, quem mora ou tem propriedade num condomínio de fato, atípico, loteamento fechado, aberto, o nome jurídico não importa, precisa pagar o rateio mensal pois caso contrário estará a enriquecer-se sem justa causa, conduta esta que é vedada em nosso ordenamento jurídico nos artigos 884, 885 e 886 do Código Civil.

O que está sendo sustentado neste artigo tem embasamento nos estudos realizados pela equipe de nosso escritório nas doutrinas e jurisprudências dos tribunais superiores não só do Brasil como também do mundo, e dessa forma vale transcrever uma decisão recentíssima do SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA proferida em 10 de junho de 2003:

Com o exemplo de tal decisão não resta qualquer dúvida sobre a obrigatoriedade de pagamento por aqueles que usufruem dos serviços prestados por sociedade ou associação, e mais a obrigatoriedade não advém da associação ou não do proprietário, da caracterização do loteamento aberto ou fechado, mas sim do efetivo aproveitamento dos serviços prestados, que de um modo ou de outro são necessários.

Não podemos deixar de citar que estes “condomínios” têm se proliferado por todo o Brasil pela total falta de cumprimento do poder publico de suas funções básicas, como, segurança, conservação de ruas e praças, abastecimento de água, entre outros, e por isso não é justo que aqueles que querem uma vida melhor e mais segura precisem pagar por aqueles que apesar de morarem em um local melhor não quererem arcar com os custos desta melhoria de vida.

É devido a esta tamanha proliferação que tramita no Congresso Federal uma proposta de lei que com a intervenção da ASCONHSP visa regulamentar os condomínios atípicos ou de fato, loteamentos fechados – PL 3057/2000.

Achamos que com a nossa pequena contribuição conseguimos elucidar melhor o tema explicando o motivo da obrigatoriedade do pagamento dos rateios mensais, e desde já agradecemos pela atenção e estamos à disposição para qualquer contato.

Por - Dr. Silvio Cabral

silviocabral.blogspot.com – twitter.com/drsilviocaral

Sócio Gestor do Escritório Jurídico CABRAL E CALFAT SOCIEDADE DE ADVOGADOS;

Diretor Jurídico e Presidente do Conselho Consultivo da ASCONHSP;

Presidente do SINDCONDOMÍNIOS;

Multa por atraso no pagamento do rateio mensal em loteamentos fechados pode ser de até 20%

Multa por atraso no pagamento do rateio mensal em loteamentos fechados pode ser de até 20%.

Em razão de diversos questionamentos efetuados tanto em meu escritório (Cabral e Calfat Sociedade de Advogados) quanto à ASCONHSP (Associação dos Loteamentos Fechados, Condomínios Horizontais e Urbanísticos do Estado de São Paulo) decidi esclarecer o percentual de multa por atraso no pagamento do rateio mensal em associações gestoras de loteamentos fechados, uma dúvida que assombra grande número de moradores, diretores e administradores de loteamentos fechados em nosso país.

Natureza jurídica

Os loteamentos fechados não são regidos pela Lei 4591/64 (Lei de Condomínios e Incorporações Imobiliárias), nem pelos artigos do Código Civil que regem os condomínios edilícios (artigos 1332 a 1357 do Código Civil), uma vez que a natureza jurídica não pode ser igualada. 

Os loteamentos fechados são constituídos sob a égide da Lei 6766/79 em conjunto com a legislação municipal que autoriza o fechamento do perímetro do loteamento.

Não menos importante é citar que os artigos correspondentes aos loteamentos fechados no Código Civil vão do 53 ao 61, ou seja, os artigos referentes às Associações Civis sem Fins Lucrativos. Então, no primeiro caso, ou seja, os condomínios edilícios, não existe qualquer amparo legal para dizer que os loteamentos fechados devem ser submetidos à exigência impostas aos condomínios edilícios.

Já no segundo caso, o do Código de Defesa do Consumidor, a relação existente entre a associação que gera o loteamento fechado e os proprietários claramente não caracteriza-se como relação de consumo, se não vejamos:

Somente pelo fato do loteamento fechado ser gerido e administrado por uma associação de moradores e proprietários já desfigura a obrigatoriedade da utilização da multa de dois por cento com base no Código de Defesa do Consumidor uma vez que não existe relação de consumo e sim uma relação de cooperação mútua na busca da melhoria da qualidade de vida. Para um melhor entendimento, transcreve-se abaixo a definição de fornecedor posta no próprio Código de Defesa do Consumidor:

Art. 3° Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados que desenvolvem atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços.

A multa

Pela simples leitura da definição acima, percebemos que a associação gestora do loteamento fechado não pode ser caracterizada como fornecedora. Assim, as associações podem sim cobrar até o limite de 20% o valor da multa por atraso no pagamento do rateio mensal em loteamentos fechados.

Esperamos que, com os argumentos postos no artigo, possamos ter elucidado um pouco mais a questão tão polêmica e ter, com isso, auxiliado a diminuição da inadimplência nos loteamentos fechados.

Dr. Silvio Cabral - loteamentosfechados.blogspot.com

Sócio Gestor do Escritório Jurídico Cabral e Calfat Sociedade de Advogados.

Diretor Jurídico e Presidente do Conselho Consultivo da ASCONHSP.

Presidente do SindCondomínios. 

A LEGALIDADE DOS LOTEAMENTOS FECHADOS

Leis municipais para serem constitucionais apenas devem se ater à autorização para que o loteamento tenha o seu perímetro fechado

Muito tem se discutido ao longo dos últimos anos se os loteamentos denominados fechados, com controle de acesso os ditos “condomínios” fechados são legais ou não. Temos recebido consultas de associação gestoras de loteamentos, de prefeituras e mesmo de Câmaras Municipais de toda parte do Estado de São Paulo e mesmo de muitas partes do País. Com este artigo, pretendemos demonstrar que o loteamento fechado é totalmente legal.

Mas, antes de adentrarmos no mérito do artigo propriamente dito, se faz necessário deixarmos claro o que é esta espécie de empreendimento. Trata-se do que a doutrina moderna convencionou chamar de “condomínios” de fato, atípicos ou fechados sendo estes regidos em sua grande maioria pelo decreto-lei 58, de 10 de dezembro de 1937, e, posteriormente regulamentados pela lei 6.766, de 19 de dezembro de 1979, a Lei do Parcelamento do Solo.

Assim, são implantados como qualquer loteamento aberto. Só que, por meio de autorização de uma lei municipal, tem o seu perímetro fechado, e com isso, tem o acesso controlado aos seus limites.

Os loteamentos têm diversas nomenclaturas nas mais diversas legislações municipais, como, por exemplo, bolsões residenciais, loteamentos encrustados, loteamentos fechados, células residenciais, loteamento controlado. Nesse texto, usaremos a nomenclatura “loteamento fechado”.

Mas qual a diferença desta espécie de empreendimento para os condomínios edilícios, os condomínios propriamente ditos? A diferença básica entre ambos é que, nos loteamentos fechados, não existe a fração ideal, nem a área comum da forma como existe nos condomínios edilícios, como nos prédios e numa minoria de condomínios de casas.

Já a semelhança marcante, ou até - poderíamos afirmar - a mais importante, é que, em ambos os casos, os moradores se reúnem em assembléia para aprovar e ratear as despesas referentes ao bem comum da comunidade que vive em ambas as formas de empreendimentos imobiliários. Quando debatemos se são legais ou não os loteamentos fechados, estamos debatendo a legalidade ou não das leis municipais que autorizam a instituição desta espécie de empreendimento.

Vejamos abaixo alguns argumentos postos no ordenamento jurídico do País que corroboram com a nossa tese que defende a total legalidade dos loteamentos fechados:

- Princípio da Função Social da Propriedade (art 5º, XXIII da CF): a propriedade precisa cumprir sua função social e, no caso dos loteamentos fechados, indubitável é que a implementação desta espécie de empreendimento cumpriria uma função social, pois seriam supridos com eles diversos serviços não prestados com eficácia pelo poder público;

- Artigo 30, I da CF: Compete aos municípios legislar sobre assuntos de interesse local: nos parece claro que a instituição de loteamentos fechados é um assunto local pois diz respeito ao interesse da comunidade do município;

- Artigo 30, VIII da CF: Compete aos municípios promover, no que couber, adequado ordenamento territorial, mediante planejamento e controle do uso, do parcelamento e da ocupação do solo urbano: o tema em questão nada mais é do que uma discussão sobre uso, parcelamento e ocupação do solo;

- Artigo 103 do Código Civil: O uso comum dos bens públicos pode ser gratuito ou retribuído, conforme for estabelecido legalmente pela entidade a cuja administração pertencerem: com este artigo, torna-se claro a possibilidade do município autorizar os loteamentos fechados.

Postos estes quatro dispositivos legais, não resta a dúvida de que nossa tese não tem outra alternativa que não seja prosperar.
Vale a citação de jurisprudência que vai no mesmo sentido do acima posto:

“AÇÃO DIRETA DE INCONSTITUCIONALIDADE- Lei Municipal nº 5.441/98. Município De São José dos Campos. Fechamento normalizado de loteamento, vilas e ruas sem saída. Preservação da segurança interna do loteamento. Possibilidade. Competência municipal para legislar sobre assuntos de interesse local. Improcedência do pedido. A lei de que se cuida não alterou o destino das áreas, permanecendo sob domínio e patrimônio do município as ruas, praças, áreas verdes e institucionais. A natureza jurídica dos loteamentos não sofreu alteração. E na espécie, não houve delegação legislativa ao executivo, pois a lei em referência disciplina, de forma expressa, as medidas administrativa, na órbita da segurança, à competência de ação executiva. Ao município é reservada a competência para legislar sobre assuntos de interesse local (CF/88- artigo 30). A competência municipal não é subordinada e nem mesmo suplementar à competência estadual, no que tange à ordenação do solo urbano. O alegado “fechamento” não irará prejuízo aos moradores de bairros lindeiros. Na verdade, é preciso reconhecer que a violência urbana é mal gravíssimo que aflige principalmente a classe média que paga a maior parte dos impostos e não tema segurança garantida com eficiência pelo Poder Público. Não se trata de delegar aos particulares atribuição que não lhes é própria, inerente ao campo de segurança pública, mas permitir- lhes que possam proteger-se, através de meios necessários, uma vez que o Poder Público, nesse aspecto, tem sido ineficiente. Se o município tem ampla competência para disciplinar a matéria, observada a lei local, inegável que, na espécie , não se verifica a alagada inconstitucionalidade. Pedido julgado improcedente.” (TJSP-ADIN 68.759-0/0- Órgão Especial- Re. Des. Menezes Gomes- j. 1º/8/2001-m.v)

O direito de propriedade

Não se pode esquecer, conforme já colocado acima, que o direito de propriedade deve ser exercido de modo a atingir sua função social, cabendo ao poder público municipal a restauração do equilíbrio. O que a coletividade vislumbra ao instituir esta espécie de empreendimento é a melhoria da condição de vida dentro de seu perímetro urbano, evitando a violência e suprindo a carência dos serviços municipais.

Não há que se falar em ferir-se o direito de ir e vir, uma vez que o acesso a estes loteamentos pode ser controlado, mas não impedido, ou seja, tem-se o direito de controlar o acesso, podendo, inclusive, colocar uma viatura da segurança para seguir visitantes, solicitar na portaria a documentação dos visitantes, ligar na casa do morador para que este autorize a entrada do visitante, deixar o visitante esperando pelo tempo que for necessário para que a segurança tenha as informações necessárias para autorizar o seu ingresso, mas não se pode simplesmente impedir o acesso ao loteamento.

Muitos de nossos leitores podem se questionar se todo o acima exposto é verdadeiro, qual o motivo de algumas leis municipais terem sido julgadas inconstitucionais?

O motivo deve-se ao fato destas leis municipais terem configurado a desafetação das áreas públicas para a instituição dos loteamentos fechados, ou seja, terem mudado a destinação das ruas, praças, áreas institucionais, deixando que estas fossem de uso comum do povo para que passassem a ser de uso exclusivo dos moradores dos loteamentos fechados, conduta esta considerada inconstitucional por uma grande corrente do judiciário paulista.

As leis municipais referentes a esta questão, para serem consideradas constitucionais, apenas devem ater-se à autorização para que o loteamento tenha o seu perímetro fechado, seu acesso controlado, podendo também versar sobre a transferência da obrigatoriedade de alguns serviços executados pelo poder público para a associação gestora do loteamento, como por exemplo, manutenção de ruas, áreas verdes.


Dr. Silvio Cabral – silviocabral@blogspot.com / twitter.com/drsilviocabral
Sócio Gestor do escritório Cabral e Calfat Advogados Associados;
Diretor jurídico e presidente do Conselho Consultivo da ASCONHSP;
PRESIDENTE DO SINDCONDOMÍNIOS – SINDICATO DOS CONDOMÍNIOS, EDIFÍCIOS, RESIDENCIAIS, COMERCIAIS, MISTOS, HORIZONTAIS E VERTICAIS DE TAUBATÉ E REGIÃO.

DIFERENÇAS ENTRE LOTEAMENTOS FECHADOS E CONDOMÍNIOS EDELÍCIOS

Com os acalorados debates sobre a Legalidade ou não dos Loteamentos Fechados, temos recebido diversas consultas sobre as diferenças existentes entre esta espécie de empreendimento imobiliário e os Condomínios Edilícios.

Assim sendo para que possamos ser o mais claro possível vamos abaixo colocar uma tabela com as principais diferenças:



Os Loteamentos Fechados são o que a doutrina moderna convencionou chamar de “condomínios” de fato, atípicos ou fechados sendo estes regidos em sua grande maioria pelo decreto-lei 58, de 10 de dezembro de 1937, e, posteriormente regulamentados pela lei 6.766, de 19 de dezembro de 1979, a Lei do Parcelamento do Solo.

Assim, são implantados como qualquer loteamento aberto.

Só que, por meio de autorização de uma lei municipal, tem o seu perímetro fechado, e com isso, tem o acesso controlado aos seus limites.

Os loteamentos têm diversas nomenclaturas nas mais diversas legislações municipais, como, por exemplo, bolsões residenciais, loteamentos encrustados, loteamentos fechados, células residenciais, loteamento controlado. Nesse texto, usaremos a nomenclatura “loteamento fechado”.

O que a coletividade vislumbra ao instituir esta espécie de empreendimento é a melhoria da condição de vida dentro de seu perímetro urbano, evitando a violência e suprimindo-se a carência dos serviços municipais.

Mas qual a diferença desta espécie de empreendimento para os condomínios edilícios, os condomínios propriamente ditos?

A diferença básica entre ambos é que, nos loteamentos fechados, não existe a fração ideal, nem a área comum da forma como existe nos condomínios edilícios, como nos prédios e numa minoria de condomínios de casas.

Já a semelhança marcante, ou até - poderíamos afirmar - a mais importante, é que, em ambos os casos, os moradores se reúnem em assembléia para aprovar e ratear as despesas referentes ao bem comum da comunidade que vive em ambas as formas de empreendimentos imobiliários.

Esperamos com este artigo ter elucidado um pouco mais as dúvidas existentes sobre este assunto tão polemico.

Dr. Silvio Cabral
silviocabral.blogspot.com – twitter.com/drsilviocaral
Sócio Gestor do Escritório Jurídico CABRAL E CALFAT SOCIEDADE DE ADVOGADOS;
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